正文 4.1 一年之计在于春－锦绣前程规划增
春华秋实，冬去春来。
岁月匆匆，长河流淌。
转眼间，《地产三部曲》的主人公们进入了1996年。
长河房地产公司工程部的员工给金蝶苑小银楼带来了春天的故事——金蝶苑可以进行规划调整的故事。
商品房开发商对于规划调整的最大兴趣一般来说就是和产出利润直接挂钩的增加容积率。容积率的概念就是一万平方米的土地建造一万平方米的建筑的时候容积率为1。金蝶苑的姐妹楼高层商品房住宅建造临近尾声的时候，因为金蝶苑相邻地块的启动开发，为金蝶苑带来了前所未有的规划调整、增加容积率的历史性发展机会。
看官们也许记得，金蝶苑的土地是33亩。这33亩地是刀把式的形状，加上相邻地块的那块才是一块完整的矩形地块。用地管理方面的习惯说法，金蝶苑的一块土地一张土地证的就叫一宗地。而几块土地紧紧挨在一起的，用地管理的测绘图上标为某某某丘地。一丘之貉成语的含义也许就是在一个山头上的同一种物种。金蝶苑的丘地伙伴就是刀把式地块的相邻地块，原来暂时用作建筑垃圾处理废品分拣用途的场地的那6亩地。
6亩地的主人近在咫尺息息相关的看见金蝶苑建设风起云涌电闪雷鸣，接踵而至的开始了自己土地的开发建设。
开发建设，规划先行。对于这6亩地的建设蓝图，主人只想也只能建设多层住宅，建设方案排来排去，只放得下两排多层，再多放一排，挤不进去了。因为6亩地在33亩金蝶苑的南面，这块地的建筑必须在相邻地块上北向地块留出规定的高距比的一半距离。
房地产小说，小说一下高距比。顾名思义，高距比就是建筑物高度和距离的比例。上海浦西当时要求新建住宅高距比为1：1。举例来说如果六层住宅总高度为20米，那住宅之间的距离必须达到20米。以此类推，那作为南向的6亩地建筑就要留出与北向相邻地块同一丘地的33亩地10米的距离。这一制约条件是丘地规划的基本要求，可以确保相邻土地各得其所。
6亩地最后批准的建设方案就是建造两排也是两栋多层住宅，这就为一丘之友的金蝶苑33亩地带来了一次历史性的空前绝后的规划调整机会。
房地产业内人士都知道，宗地有宗地的综合容积率，丘地有丘地详细规划控制性的容积率指标。留给丘地的容积率控制性指标因为6亩地形状位置关系，没有可能用足自己宗地的容积率，那就给相邻地块增加容积率提供了可能。
从长白山医院一直到长河房地产公司，管理项目配套的卢山第一时间知道这一丘地规划容积率的实际操作进程，立马汇报长河房地产公司领导。公司领导立马组织研究长河公司金蝶苑调整规划增加容积率的方案。
路是人走出来的。长河房地产公司在1996年的春天，高唱了一曲春天的故事——在基本建成金蝶苑姐妹楼高层住宅的时候，又完成增加建设一栋多层为六层楼住宅的计划，报批通过。
春播秋收。金蝶苑增加容积率多建造一栋六层住宅的春播意义，就是在没有增加土地初始买地成本的情况下，增加了可以用来秋后算账的收入的建筑面积。换一个角度，就是金蝶苑整体开发的两栋高层姐妹楼加上这一栋多层住宅，大大降低了33亩地开发的楼板价——土地的分摊到每一个建筑平方米的价格。
回顾这一春天的故事，有它的必然性也有它的偶然性。
如果6亩地上建造写字楼，那就可能把丘地的容积率用足了，一丘之友的33亩地就没有规划调整的机会……
如果规划管理部门多一事不如少一事，不肯帮忙，那丘地多余的容积率用不足的故事多了去……
天时地利人和，缺一不可。春天的故事，奏响的是金蝶苑春天来临的春天交响曲。
啊春天来了，啊春天来料，春天带来了最好的最需要的材料——土地上经过规划批准的容积率。
金蝶苑姐妹楼高层旁边建设一栋上天安排的天时地利人和的多层，长河人也是动足脑筋，冥思苦想。是的，房地产的楼盘就是一曲又一曲与时俱进、不断创新，适销对路、获利无忧的作品、精品、艺术品、收藏品、纪念品……金蝶苑的多层是什么产品呢？
预知后事如何，且听下回分解。
常谦夫为这一回写的是——“规划调整”：
规规矩矩长河人，
划拳磨掌建多层。
调查市场需细分，
整理思路靠勤奋。
下一回，说多层。
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岁月匆匆，长河流淌。
转眼间，《地产三部曲》的主人公们进入了1996年。
长河房地产公司工程部的员工给金蝶苑小银楼带来了春天的故事——金蝶苑可以进行规划调整的故事。
商品房开发商对于规划调整的最大兴趣一般来说就是和产出利润直接挂钩的增加容积率。容积率的概念就是一万平方米的土地建造一万平方米的建筑的时候容积率为1。金蝶苑的姐妹楼高层商品房住宅建造临近尾声的时候，因为金蝶苑相邻地块的启动开发，为金蝶苑带来了前所未有的规划调整、增加容积率的历史性发展机会。
看官们也许记得，金蝶苑的土地是33亩。这33亩地是刀把式的形状，加上相邻地块的那块才是一块完整的矩形地块。用地管理方面的习惯说法，金蝶苑的一块土地一张土地证的就叫一宗地。而几块土地紧紧挨在一起的，用地管理的测绘图上标为某某某丘地。一丘之貉成语的含义也许就是在一个山头上的同一种物种。金蝶苑的丘地伙伴就是刀把式地块的相邻地块，原来暂时用作建筑垃圾处理废品分拣用途的场地的那6亩地。
6亩地的主人近在咫尺息息相关的看见金蝶苑建设风起云涌电闪雷鸣，接踵而至的开始了自己土地的开发建设。
开发建设，规划先行。对于这6亩地的建设蓝图，主人只想也只能建设多层住宅，建设方案排来排去，只放得下两排多层，再多放一排，挤不进去了。因为6亩地在33亩金蝶苑的南面，这块地的建筑必须在相邻地块上北向地块留出规定的高距比的一半距离。
房地产小说，小说一下高距比。顾名思义，高距比就是建筑物高度和距离的比例。上海浦西当时要求新建住宅高距比为1：1。举例来说如果六层住宅总高度为20米，那住宅之间的距离必须达到20米。以此类推，那作为南向的6亩地建筑就要留出与北向相邻地块同一丘地的33亩地10米的距离。这一制约条件是丘地规划的基本要求，可以确保相邻土地各得其所。
6亩地最后批准的建设方案就是建造两排也是两栋多层住宅，这就为一丘之友的金蝶苑33亩地带来了一次历史性的空前绝后的规划调整机会。
房地产业内人士都知道，宗地有宗地的综合容积率，丘地有丘地详细规划控制性的容积率指标。留给丘地的容积率控制性指标因为6亩地形状位置关系，没有可能用足自己宗地的容积率，那就给相邻地块增加容积率提供了可能。
从长白山医院一直到长河房地产公司，管理项目配套的卢山第一时间知道这一丘地规划容积率的实际操作进程，立马汇报长河房地产公司领导。公司领导立马组织研究长河公司金蝶苑调整规划增加容积率的方案。
路是人走出来的。长河房地产公司在1996年的春天，高唱了一曲春天的故事——在基本建成金蝶苑姐妹楼高层住宅的时候，又完成增加建设一栋多层为六层楼住宅的计划，报批通过。
春播秋收。金蝶苑增加容积率多建造一栋六层住宅的春播意义，就是在没有增加土地初始买地成本的情况下，增加了可以用来秋后算账的收入的建筑面积。换一个角度，就是金蝶苑整体开发的两栋高层姐妹楼加上这一栋多层住宅，大大降低了33亩地开发的楼板价——土地的分摊到每一个建筑平方米的价格。
回顾这一春天的故事，有它的必然性也有它的偶然性。
如果6亩地上建造写字楼，那就可能把丘地的容积率用足了，一丘之友的33亩地就没有规划调整的机会……
如果规划管理部门多一事不如少一事，不肯帮忙，那丘地多余的容积率用不足的故事多了去……
天时地利人和，缺一不可。春天的故事，奏响的是金蝶苑春天来临的春天交响曲。
啊春天来了，啊春天来料，春天带来了最好的最需要的材料——土地上经过规划批准的容积率。
金蝶苑姐妹楼高层旁边建设一栋上天安排的天时地利人和的多层，长河人也是动足脑筋，冥思苦想。是的，房地产的楼盘就是一曲又一曲与时俱进、不断创新，适销对路、获利无忧的作品、精品、艺术品、收藏品、纪念品……金蝶苑的多层是什么产品呢？
预知后事如何，且听下回分解。
常谦夫为这一回写的是——“规划调整”：
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