第 388章 地产内幕
龙丹道：“潘总. 您这样做法不是违反了城市规划了吗. ”. 潘大福就道：“这有什么违反的. 我们交了钱. 政府得了利. 还增加了gdp. 这叫双赢”. 龙丹道：“这可真是搞地皮啊. 不是gdp了”. 潘大福就笑道：“现在的华夏. 搞地皮就是gdp. 这有什么奇怪的. 等你介入这个行业. 你就明白了”. 龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办. 或者是钉子户什么的”. 潘大福就道：“这个我们根本就不用管. 我们把地拿到以后. 就把拆迁交给政府. 再不济就交给拆迁公司. 这个就不用我们操心了”. 龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件发生啊. 这里面还真有道道.
于是. 龙丹就问道：“政府的官员就这么听话. 为你服务. ”. 潘大福就道：“这个更简单. 把预售的房子送给他们几套. 事情就解决了. 他们表面上市为了gdp. 可背后沒有利益谁肯为你服务啊. 这也是公开的秘密. 老弟. 这一手. 你可要学着点. 不然的话是吃不开的”. 老弟想想. 也是这么回事. 虽然自己以后不会这么做. 可现在的形势确实是这样的.
龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚. 知道的就是多. 以后您的地产公司还会更上一层楼的”. 潘大福到不以为龙丹这是奉承. 自豪的说道：“那是自然. 只要政策不变. 我们地产业的利润就不会降低. 我们的利益就不会受损害. 就拿你卖出去的十套别墅來说吧. 我拿地的时候. 每亩也就400万. 加上送出去的福利200万. 拆迁等各项费用也就100万. 建起房子來人工材料也就100來万. 加起來总共800來万. 可是卖出去的价格确实1400多万. 这里面的利润有多大. 整整600多万. 也就是说. 你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万. 这还是不怎么赚钱的. 我们是以开发公寓为主的. 要是专做别墅的. 利润更高. 不翻上一番. 他们是不会出手的”.
龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了. 这可是真是利润大的吓人”. 潘大福一听就笑了. 这时的潘大福酒也喝了不少了. 说话自然也就嘴上沒有把门的了. 就对龙丹道：“老弟哦. 你还是老实人啊. 现在做房地产的哪有用自己的钱的. 那不是傻瓜吗”. 龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊. 难道用投资公司的钱. ”. 潘大福就笑道：“老弟. 真有你的. 用银行的钱啊. 我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款. 要是我们这样的人不去贷款. 那银行吃什么啊. ”.
龙丹问道：“银行的钱就这么好贷. ”. 潘大福就道：“我跟你说吧. 你只要用少量的钱拿到地以后. 就可以找人评估了. 把估值做高几倍. 再抵押给银行. 钱不就來了. 然后再去拿地. 再抵押贷款. 这样几次滚下來. 雪球就滚大了. 你不就有钱了. 实话跟你说吧. 就是现在大街上开宝马奔驰的沒有几个不贷款的. 开100万豪车的起码就有上千万贷款. 要是能开起千万豪车的. 那他的贷款沒有几十亿也有个十亿八亿的. 不然也养不起车啊”.
龙丹虽然经商多年. 真正贷款的时候还不多. 除了当初为了贷款千万. 导致破产以外. 以后的龙丹是轻易的不贷款. 就是后來贷款也是银行求着沒有办法才向银行搞了一些. 贷款的这些道道. 龙丹还真的不甚明白. 怪不得有人说. 要是华夏的房地产要是跨台了. 银行也会跟着破产. 还真的不假. 华夏有几万家房地产公司. 所贷的资金绝对是一个天量. 说不定就占银行存款的五六成. 要是房地产泡沫破灭了. 那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的. 到了那时. 就算是国家开动印钞机. 也是來不及的. 何况. 国家也不敢那么做. 那样的话. 只会引发更大的金融危机. 或者是爆发通货膨胀的.
一般说來房地产利润率大约在25%左右. 这个说法并不过分. 如果仅仅从“利润率”來算. 房地产的“利润率”普遍在这个概率左右. 问題是. 你投入了1个亿. 净赚了2个亿. 这个帐怎么算. 利润率和投资回报率是两回事. 这个问題大家要先搞清楚.
如某项目销售总额10亿元. 净利润2.5亿元. 你的利润率当然是25%. 问題是. 你投入了1个亿. 净赚了2个亿. 这个帐怎么算. 利润率和投资回报率是两回事. 这个问題大家要先搞清楚. 我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元. 按照国家政策分期交纳. 首期30%. 实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%. 建安总成本为3亿元. 但根据相关规定. 主体封顶以后即可拿到预售房许可证. 通常情况下. 到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右. 也就是说. 建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候. 项目就已经开始销售了. 再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等.
结果是. 你只用2.5亿元左右的投资. 就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润. 这个项目的投资回报率是不是100%呢. 说房地产利润率200%、300%那是夸大. 开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上. 最高能达到70%左右. 土地成本25%. 各项纳税25%. 就已经50%了. 还有各种名目的行政事业收费呢. 所涉部门达30多个. 仅消防审图费一项. 每平米高达2元. 别小看这两块钱. 10万平米就是20万. 消防管理部门什么都不干. 章子一盖. 20万元就到手. 还不包括灰色部分. 如果我这个章子给你不盖呢. 你知道什么意思. 回去准备私下的意思吧. 利润率200%绝对不可信. 但资金回报率100%以上. 完全是可信的.
就拿一个项目來说. 总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元. 销售额4.2亿元. 净利润1.1亿元. 利润率26%. 但公司投资这个项目的时候. 帐面准备资金只有6000万元. 也就是说. 拿6000万元的投资. 净赚1.1亿元. 投资回报率多高. 问題的症结出在两个环节：土地供应环节. 土地出让金是不是100%交纳. 预售房制度. 开发商是不是到现房完成以后再销售. 假如这两个环节上的漏堵住了. 投机行为才有可能减少.
囤地问題. 开发商囤地行为并不普遍. 媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩. 这是媒体记者不懂房地产用地性质. “新月园”持有的土地. 是旅游用地. 是用來开发旅游项目的. 不是用于房地产开发的商业开发用地. 再大的地产商也囤不起地. 这些年房价这么好. 一个项目从开发到销售完成. 这一个阶段内价格就可能翻番. 谁手头有地愿意囤着呢. 囤得起吗. 但确实有企业在囤地. 而且数目不小. 中间环节上滋生的腐败惊人.
我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞. 行业外的人可能不知道. 土地拍卖公示里. 土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质. 所谓“储备用地”. 就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地. 那些老国有企业的利益集团. 就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人. 做为土地现阶段的合法持有人. 不经过他们的同意. 这块地就进入不到流转、拍卖程序当中. 要想拿他们的地. 你先得跟他们谈. 谈妥了. 再由他们來申请土地部门挂牌出让.
这个谈判过程. 就是一个利益交换过程. 回到以前. 谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权. 都是和政府领导存在关系的权力团伙. 现在. 他们合法占有国有土地. 房地产企业看中他们的土地. 先跟他们谈. 条件谈好以后. 要走挂牌程序. 怎么办. 他们有的是办法. 先把地面建筑物进行评估. 评估成天价. 然后申请拍卖. 真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了. 挂牌只是个程序. 最后如愿以偿流转到协议买家的手中.
这个过程太黑了. 黑到你无法想象其中真假. 有一个本地房产企业. 是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司. 这个公司成立以后屁事不干. 依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业. 十年來. 这家企业沒盖过一平米房子. 就靠卖地. 股东们个个成了亿万富翁. 董事长曾经得意洋洋的跟我说. 等手头最后三宗地卖完. 他就移居海南去了. 他在那面的别墅装修好已经好几年了.
目前的土地招拍挂制度是高房价问題的“万恶之源”. 因为招拍挂不断推高地价. 促进了房地产价格的猛烈上涨. 在土地局. 每一个人都是土地买卖的私下参与者. 因为. 每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所. 他们掌握着第一手信息. 看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系. 私底下达成转让协议. 等挂牌公告出來. 一切都在私底下先谈好了. 就剩下走一个程序了.
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于是. 龙丹就问道：“政府的官员就这么听话. 为你服务. ”. 潘大福就道：“这个更简单. 把预售的房子送给他们几套. 事情就解决了. 他们表面上市为了gdp. 可背后沒有利益谁肯为你服务啊. 这也是公开的秘密. 老弟. 这一手. 你可要学着点. 不然的话是吃不开的”. 老弟想想. 也是这么回事. 虽然自己以后不会这么做. 可现在的形势确实是这样的.
龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚. 知道的就是多. 以后您的地产公司还会更上一层楼的”. 潘大福到不以为龙丹这是奉承. 自豪的说道：“那是自然. 只要政策不变. 我们地产业的利润就不会降低. 我们的利益就不会受损害. 就拿你卖出去的十套别墅來说吧. 我拿地的时候. 每亩也就400万. 加上送出去的福利200万. 拆迁等各项费用也就100万. 建起房子來人工材料也就100來万. 加起來总共800來万. 可是卖出去的价格确实1400多万. 这里面的利润有多大. 整整600多万. 也就是说. 你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万. 这还是不怎么赚钱的. 我们是以开发公寓为主的. 要是专做别墅的. 利润更高. 不翻上一番. 他们是不会出手的”.
龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了. 这可是真是利润大的吓人”. 潘大福一听就笑了. 这时的潘大福酒也喝了不少了. 说话自然也就嘴上沒有把门的了. 就对龙丹道：“老弟哦. 你还是老实人啊. 现在做房地产的哪有用自己的钱的. 那不是傻瓜吗”. 龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊. 难道用投资公司的钱. ”. 潘大福就笑道：“老弟. 真有你的. 用银行的钱啊. 我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款. 要是我们这样的人不去贷款. 那银行吃什么啊. ”.
龙丹问道：“银行的钱就这么好贷. ”. 潘大福就道：“我跟你说吧. 你只要用少量的钱拿到地以后. 就可以找人评估了. 把估值做高几倍. 再抵押给银行. 钱不就來了. 然后再去拿地. 再抵押贷款. 这样几次滚下來. 雪球就滚大了. 你不就有钱了. 实话跟你说吧. 就是现在大街上开宝马奔驰的沒有几个不贷款的. 开100万豪车的起码就有上千万贷款. 要是能开起千万豪车的. 那他的贷款沒有几十亿也有个十亿八亿的. 不然也养不起车啊”.
龙丹虽然经商多年. 真正贷款的时候还不多. 除了当初为了贷款千万. 导致破产以外. 以后的龙丹是轻易的不贷款. 就是后來贷款也是银行求着沒有办法才向银行搞了一些. 贷款的这些道道. 龙丹还真的不甚明白. 怪不得有人说. 要是华夏的房地产要是跨台了. 银行也会跟着破产. 还真的不假. 华夏有几万家房地产公司. 所贷的资金绝对是一个天量. 说不定就占银行存款的五六成. 要是房地产泡沫破灭了. 那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的. 到了那时. 就算是国家开动印钞机. 也是來不及的. 何况. 国家也不敢那么做. 那样的话. 只会引发更大的金融危机. 或者是爆发通货膨胀的.
一般说來房地产利润率大约在25%左右. 这个说法并不过分. 如果仅仅从“利润率”來算. 房地产的“利润率”普遍在这个概率左右. 问題是. 你投入了1个亿. 净赚了2个亿. 这个帐怎么算. 利润率和投资回报率是两回事. 这个问題大家要先搞清楚.
如某项目销售总额10亿元. 净利润2.5亿元. 你的利润率当然是25%. 问題是. 你投入了1个亿. 净赚了2个亿. 这个帐怎么算. 利润率和投资回报率是两回事. 这个问題大家要先搞清楚. 我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元. 按照国家政策分期交纳. 首期30%. 实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%. 建安总成本为3亿元. 但根据相关规定. 主体封顶以后即可拿到预售房许可证. 通常情况下. 到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右. 也就是说. 建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候. 项目就已经开始销售了. 再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等.
结果是. 你只用2.5亿元左右的投资. 就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润. 这个项目的投资回报率是不是100%呢. 说房地产利润率200%、300%那是夸大. 开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上. 最高能达到70%左右. 土地成本25%. 各项纳税25%. 就已经50%了. 还有各种名目的行政事业收费呢. 所涉部门达30多个. 仅消防审图费一项. 每平米高达2元. 别小看这两块钱. 10万平米就是20万. 消防管理部门什么都不干. 章子一盖. 20万元就到手. 还不包括灰色部分. 如果我这个章子给你不盖呢. 你知道什么意思. 回去准备私下的意思吧. 利润率200%绝对不可信. 但资金回报率100%以上. 完全是可信的.
就拿一个项目來说. 总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元. 销售额4.2亿元. 净利润1.1亿元. 利润率26%. 但公司投资这个项目的时候. 帐面准备资金只有6000万元. 也就是说. 拿6000万元的投资. 净赚1.1亿元. 投资回报率多高. 问題的症结出在两个环节：土地供应环节. 土地出让金是不是100%交纳. 预售房制度. 开发商是不是到现房完成以后再销售. 假如这两个环节上的漏堵住了. 投机行为才有可能减少.
囤地问題. 开发商囤地行为并不普遍. 媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩. 这是媒体记者不懂房地产用地性质. “新月园”持有的土地. 是旅游用地. 是用來开发旅游项目的. 不是用于房地产开发的商业开发用地. 再大的地产商也囤不起地. 这些年房价这么好. 一个项目从开发到销售完成. 这一个阶段内价格就可能翻番. 谁手头有地愿意囤着呢. 囤得起吗. 但确实有企业在囤地. 而且数目不小. 中间环节上滋生的腐败惊人.
我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞. 行业外的人可能不知道. 土地拍卖公示里. 土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质. 所谓“储备用地”. 就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地. 那些老国有企业的利益集团. 就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人. 做为土地现阶段的合法持有人. 不经过他们的同意. 这块地就进入不到流转、拍卖程序当中. 要想拿他们的地. 你先得跟他们谈. 谈妥了. 再由他们來申请土地部门挂牌出让.
这个谈判过程. 就是一个利益交换过程. 回到以前. 谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权. 都是和政府领导存在关系的权力团伙. 现在. 他们合法占有国有土地. 房地产企业看中他们的土地. 先跟他们谈. 条件谈好以后. 要走挂牌程序. 怎么办. 他们有的是办法. 先把地面建筑物进行评估. 评估成天价. 然后申请拍卖. 真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了. 挂牌只是个程序. 最后如愿以偿流转到协议买家的手中.
这个过程太黑了. 黑到你无法想象其中真假. 有一个本地房产企业. 是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司. 这个公司成立以后屁事不干. 依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业. 十年來. 这家企业沒盖过一平米房子. 就靠卖地. 股东们个个成了亿万富翁. 董事长曾经得意洋洋的跟我说. 等手头最后三宗地卖完. 他就移居海南去了. 他在那面的别墅装修好已经好几年了.
目前的土地招拍挂制度是高房价问題的“万恶之源”. 因为招拍挂不断推高地价. 促进了房地产价格的猛烈上涨. 在土地局. 每一个人都是土地买卖的私下参与者. 因为. 每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所. 他们掌握着第一手信息. 看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系. 私底下达成转让协议. 等挂牌公告出來. 一切都在私底下先谈好了. 就剩下走一个程序了.
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