正文 第十五章
第十五章
房地产开发公司成立前期有两项工作要做；一个是办理从事房地产开发的各种证照，如营业执照，经营许可证等；另一个是落实开发项目，准备开发项目所需要的各种资料。第一个方面的工作由庞洪协助办公室办理；第二个方面的工作由邱明华协助景红光进行。在落实项目的问题上，林志山亲自参加了两次讨论会，讨论会上各抒己见，一种观点认为：房地产开发初期，由于各方面经验不足，可以搞一些小型的房地产项目，等条件成熟之后再搞大规模品牌工程；另一种观点认为，要搞，就要搞一个品牌工程，争取一炮打响。针对这两种观点，林志山的看法是，后一种观点虽然能够尽快地树立企业的形象，项目的地理位置显得特别重要，还要有相关的配套设施，涉及的面相当广泛，一时间难以找到比较满意的地块；城区基本上没有一块可供开发的闲置土地，又到那里去找较大的、地理位置比较优越的闲置土地呢？他同意前一种意见，先搞一两个比较小型的商住小区，等条件成熟之后再搞品牌工程。发展的思路确定了，林志山召开了房地产开发公司工作会议：“公司目前只有我们几个人，大家干工作不要分你我，那里需要就往那里跑，有了一定规模的时候，再进行具体的分工。关于公司注册登记的名称问题，就叫：‘岭南市公交房地产开发有限责任公司。’注册资金为800万元人民币。第一个项目就是把我们办公楼后面的那块坝子，连食堂在内的14亩空地，作为第一期开发项目。目前的工作有如下四点：一、项目报批。二、找一个收费合理、有超前意识的设计单位进行综合设计，包括小区的绿化等配套设施。房子的户型以两屋两厅和三屋两厅为主，面积为75—110平方米。三、项目报批的同时搞好地质勘探。四、选定施工队伍。现在只有你们三个人，工作量大，要做的事情很多，具体工作由景红光负责安排，遇到解决不了的事情再向我汇报。总之，前期的工作量大，大家要齐心协力搞好配合，等你们有了成绩的时候，再根据情况增加人员。”
景红光作了具体的工作安排。庞洪负责跑项目的审批，邱明华负责跑设计单位，第三和第四项工作由我负责，你们两个的工作做完了之后就来配合我的工作。由于既有分工又有协作，一个月之内完成了项目的报批及设计单位的选定，确定市第二设计院进行设计。第二设计院以中青年骨干为主，设计的项目有超前意识，敢于大胆借鉴国内外先进的技术；邱明华亲自到他们设计的几个小区参观，户型合理，采光效果好，费用比第一设计院少一个点子。林志山听完汇报同意选择该设计院，亲自到他们设计的几个小区参观一下，感觉上比较满意，最后要求他们尽快把总体图和户型图拿出来。该小区为普通商住小区，楼层总数为六楼一底，临街一楼为门面。
项目审批工作结束，设计方案即将出台，下一步就是确定施工队伍了；景红光通过前前后后的接触，认为有四家建筑企业可以考虑，有两家的资质等级是国营二级，有两家的资质等极是集体一级和二级。
林志山对景红光：“选择施工队伍，主要选择他们的工程质量，管理费收取的价格。我们搞的不是什么大工程、世纪工程；资质等极低一点没有什么关系。施工队伍的选择按照建委的要求，进行公开招标；我们确定一个底线；叫庞洪尽快把工程预算拿出来，做到心中有数；总之，绝不能把工程承包给皮包公司。”
户型设计图纸一出来，景红光叫邱明华负责搞好前期宣传。邱明华在征得到林志山同意，找了一家广告公司做户型效果图、模型图；在公司办公大楼一楼装修了一间房子做销售部。小区定名问题上遇到了麻烦，一致认为小区的名字很重要，名字取好了就能吸引更多的客户。邱明华经过几天的思考，在一个本子上写了很多，最后认为，取名叫尚心、悦心、顺心小区比较好；他把这几个名字交给景红光审查，景红光拿不定主意，只好交给林志山拍板。林志山当即在“顺心”两个字上画了一个圈，小区正式定名为顺心小区。邱明华做了两套宣传广告贴到公共汽车上，乘客赶车可以了解广告的内容，经过两个多星期的宣传，市民纷纷赶车到售房部进行咨询，一是了解小区的地理位置；二是了解房子的价格；三是咨询付款的方式，四是设施是否齐全等等。
关于城镇居民购房贷款一事，林志山与工商银行进行了协商。工商银行对公共汽车公司的信任度比较高，他们在承办公交IC卡中尝到了甜头，认为公共汽车公司的经济实力比较雄厚，每天都有几十万元现金进帐；房地产开发又是一个新项目，同意凡是在顺心小区购房的市民，可以发放60%的贷款；贷款银行找到之后，房子销售火热起来。顺心小区的地理位置好，每平方米的价格比其他小区低一点，加上广告中对小区的内部环境进行了大量宣传，引来了一批又一批的购房者，就连本单位的职工也纷纷选择在这里购房，仅两个月的时间，房子的主体工程才修了一半，房子的销售也达到了一半。
第一次公开销售商品房，收到了这么好的效果，是林志山万万没有想到的。看到市民购买商品房的积极性那么高，他对房地产开发这个项目更加充满了信心；决定在搞第二个商品房开发项目时，搞一个规模大，可以树立公司形象的品牌小区，进一步提高公司在社会上的知名度。但是，这块地盘又到哪里去找呢？他决定通过各种渠道寻找比较理想的大空地。
星期一上午，顾宏锐向他汇报完工作之后告诉他：“林经理，昨天我和爱人到塔子坝走亲戚；我们沿着涪江河堤往下走，快到塔子坝的时候，河堤突然中断，前面出现一个很大的沙滩，沙滩中间有一个深水潭；这个沙滩是经过多年回水冲击形成的。一到洪水季节沙滩被水淹没。看到这个沙滩我突发奇想，能不能在这个沙滩上修房子，搞房地产开发，说不定它还是个好地方；它离城区比较近，又紧靠水边，环境不错；你可以去看看能不能搞房地产开发。听了顾宏锐的介绍，引起了他对那个地方地记忆。二十多年前曾经到过那里，那里是一个大回水湾，怎么现在变成沙滩了。他马上驱车与顾宏锐一道去那个地方看看，河堤在沙滩前面中断了。他们只得下车沿着沙滩走了很长一段路，粗略估计了一下沙滩至少有两百多亩；如果把河堤直线修过去，这片沙滩有了充分的利用价值；在这里修建商品房，它紧靠河边，空气、环境又好，是一个理想的居住小区；它的缺点就是交通不便。我手里有公共汽车开通权，可以多开几条线路到这里，方便小区居民出行。这么大的一块地盘，建一个功能齐全的小区，保证有竞争力。他马上找到建委规划处，了解那块河滩地为什么没有人去开发。规划处负责人告诉他：“河堤修到那里就终止了，没有进行规划。那块河滩地很大，一般的开发商不愿意开发那里；开发那块地涉及修河堤，谁愿意拿钱去搞公共事业。那块沙滩就是不给钱也没有人敢去开发，沙滩中间有一个深水塘，里面从来没有干过水，对它的处理令人望而生畏，哪个还敢去冒这个险，把钱往水里丢。怎么？你们想做个啥？”
林志山笑笑：“有些想法，来找你们了解一下情况。”
“当然，如果那块地用来搞房地产，是再好不过的了。就是没有人敢啃这个骨头。你们想搞，去找主任谈谈。”
听了规划处负责人的介绍，林志山立即找建委主任汇报自己的想法。很不凑巧，主任到政府开会去了，他只好坐在办公室外面的沙发上等候主任回来。他想，沙滩前面那段河堤至少有四五百米长，如果我们开发那片沙滩地，修河堤的任务自然落到了我们的头上；沙滩中间的那塘水有多深，面积有多大不太清楚，填平沙滩中间那个塘水，不知道要花多少钱？如果把沙滩无偿地给我们就好了，假若实在要给钱的话，象征性的给一点还是可以的，给多了就承担不起。正在想这件事的时候，主任回来了；他把自己的想法告诉了主任，主任没听完就打断他的话：“老林啊！你说的那块沙滩地，好几个开发商都盯着它。市上的意见是；谁想开发那块沙滩地，那段河堤就由他们修；另外，沙滩地每平方米的起价不得低于70元，整个沙滩十五万多平方米，你算一算，连修河堤在内，你们要投入多少资金？还要填平沙滩中间那个水塘，又要花多少钱？这些账你算过没有？你有实力开发它吗？”
林志山并没有被主任的算账吓倒，他想了一下问道：“那段河堤有多少米，修一百米河堤要花多少钱？”
“那段河堤是420米，一百米河堤至少要花80万。”
建委主任回答问题的时候，林志山已经开始算账了，加上修河堤的费用，总共要花一千二百多万元；沙滩有二百一十多亩，按70元一平方米计算，才投5万元一亩，算起来还是比较便宜的。他向主任说：“这块沙滩地我看起了，连修河堤在内要花一千二百多万元；修河堤的资金我就不说了，沙滩70元一平方米有些贵，能不能再少一点；我们是社会公益事业，资金比较困难。”
主任对这块沙滩摆在塔子坝早就有意见了，它影响了整个城市的发展规划。前天，水利局魏局长打电话问他，塔子坝那块沙滩地怎么处理，你们不尽快把河堤修好，万一来个百年不遇的洪水，整个市区就惨了，他正在为那段河堤谁出钱修建着急。听了林志山的想法，觉得可以交给他，只要他把河堤修好了，城区就安全了；那块沙滩地每平方少给一二十元钱有啥子关系，就看市上同不同意。他向林志山：“你的意见可以向分管市长反映，有什么消息及时通知你。“
“主任，希望你多做工作，把我们的实际情况反映给向市上，支持我们拿到这块沙滩地。”说完，他走出了主任的办公室。
林志山走出主任办公室。建委主任就给水利局长打电话：“那块沙滩地和河堤由我们两个部门共同给市上打个报告，要求对沙滩地进行公开拍卖，拍卖下来的钱用来修河堤；不把河堤修好，万一发生百年不遇的洪水那个负责？
话筒里传来水利局长的声音：“你的意见很好，我们必须在一个星期内办好；再过三个月就是雨季，万一发生百年不遇的大洪水，城里被淹我们就是罪人了。”
一个星期之后，《岭南日报》连续登载了拍卖塔子坝沙滩公告：“经过市政府办公会议研究，决定对塔子坝沙滩地进行公开拍卖，公开拍卖以平方米进行，愿意参加竞卖活动的单位和个人，请到五锤拍卖公司报名。报名时带上有效证件，交保证金一百万元。”
拍卖公告登报之前，建委主任给林志山打电话，告诉他拍卖沙滩的有关事项：“我个人认为，沙滩地根本卖不到70元一平方米。只有通过公开拍卖，才能知道沙滩地的真正价值，你要作好参加竞买的准备。”
林志山听了这个消息，思想上做好了参加竞买的准备；公告出来的头几天，他没有叫景红光办理投标报名工作；到了最后期限的那一天，才叫景红光去五锤拍卖公司报名；登记的人告诉景红光：“截至今天为止，报名的单位只有四家，有两家是来看看情况，是水利局叫他们来凑个数，他们不敢得罪他们。”
景红光把报名了解到的情况向林志山作了汇报，林志山向景红光：“参加沙滩地竞买活动，我和你两个参加，邱明华也去，至于价格问题，会场上灵活掌握。”
五锤拍卖公司的拍卖现场，参加竞卖的单位只有5家，充许每个竞买单位派3—5人参加；会场上史有二十多个人，显得有些冷清。林志山一行三人坐在中间，邱明华手中拿了一个应价牌，应价牌的号码是5号。
时钟指向15时，年轻的拍卖师走到拍卖台前，向会场宣布了拍卖纪律、拍卖有关事项后高声叫道：“塔子坝沙滩地每平方米的起拍价是50元，现在开始应价。”他眼睛盯着会场，在会场上来回扫视了一周，只见4号牌慢慢地举起：“我给54元一平方米。”“54元一平方米一次。”他拖着长长的声音说，眼睛环视整个会场，见场没有反应，叫出了54元第二次，叫完第二次之后，他又停顿了一会儿，见场内没有反应，正准备叫第三次的时候，邱明华举起5号牌叫道：“55元一平方米”叫完之后，把牌高高举起。
拍卖师看见有人竞争了，眼里充满了生气，叫喊的声音也比刚才洪亮一些；他环顾一周，叫出了55元一平方米第二次，正当他要叫出55元一平方米第三次的时候，4号牌又举起来了，报出了56元一平方米的价格，
拍卖师见4号牌举起的那一瞬间，他的眼睛又亮了一次：“4号报价是56元。”等了三秒钟之后，他报出了56元第二次；拍卖师刚刚叫完第二次，只见林志山在邱明华的耳上说了一句什么，邱明华立即举起了5号牌叫道：“58元一平方。”4号牌随即落下。
拍卖师见5号牌打破了一元一元的上升势头，精神突然振作起来，他高声叫道：“五十八元一平方米第一次。”等了大概有三秒钟，他叫出了：“58元一平方米第二次。”
突然，2号牌举起，一个中年人的声音：“我给59元一平方米。”
拍卖师刚报完59元第一次，只见4号牌又举起了，报出了61元一平方米的价格；拍卖师见4号牌又举起来了，高兴地叫道：“4号报价61元一平方米，61元一平方米一次。”停了大约有三秒钟，叫出了61元一平方米第二次，他刚叫完，2号牌又举起了，喊出了64元一平方米的价格。
拍卖师大声叫道：“64元一平方米一次。”稍微停了一会儿，他又叫道，64元一平方米第二次，叫完之后，很多人的目光盯住了4号，希望4号打破常规，再往上面抬高价格；但是4号牌没有再举起了。林志山的心也绷紧了，生怕4号牌再次举起来进行竞争；看样子4号牌不愿意参加竞争了。此时的2号牌见4号牌没有举起来，也想把牌落下去。拍卖师立即宣布：2号牌不准落下，随即喊出了64元一平方米第三，三字还没有说完，5号牌突然举起来：“66元一平方米。”
拍卖师猛然大声叫道：“5号报价66元一平方米，66元一平方米一次，66元一平方米两次。”
拍卖师叫出66元一平方米第二次的时候，林志山的心都紧了，生怕2号牌再次举起与他竞争。如果2号与他竞争，他要与他竞争下去，突破了90元大关他才放弃。但是，2号牌没有再举起来，4号也没有任何动作；他希望能在66元这个数竞买成功，这是一个比较吉利的数字；就在他想这些的时候，拍卖师敏锐的眼睛再一次环顾四周，希望有人再次举牌，报出更高的价位；他失望了，只有5号牌高高地举在会场中央，他不敢再等了，时间已经超过了三秒，他大声宣布：“66元一平方米第三次。”他希望在他报完第三次之前，有人打破这僵持的局面，报出一个新的数字来，因此，他把‘三’字拖得特别长。只要自己的锣声没有响，只要有人报更高的价格，66元的数字就可以在拍卖会场上消失；他失望了、彻底地失望了；奇迹没有出现，只好敲响了定音锣。随着一声清脆的铜锣声响起，林志山以每平方米66元的价格，卖下了15万平方米的塔子坝沙滩地。
两百多亩沙滩地，是岭南市城区唯一没有开发的土地。很多人的眼睛曾经盯着这里，想在这块土地上做发财梦。他们不敢轻举妄动的原因，就是要修建四百多米长的河堤，沙滩内还有一个大大的水塘，修河堤要钱，平整水塘要钱，填这个沉水塘不知道要花多少钱。有些人喜欢这块宝地，又不愿意多投入，天上不会掉金子的。还有人想这块宝地，就是没有实力，连拍卖会都不敢参加。林志山以66元一平方米买下了沙滩地，第一个向他祝贺的是建委主任。建委主任在电话里向他：“花一千多万元买了这么大的一块地盘，是非常划算的，你算算才投多少钱一亩；河堤由我们负责修建，不需要你再投入了；你要把主要精力放在平整沙滩上，只要把它平整出来，就是一块好地、宝地；要好好地进行规划，找一个知名设计单位进行设计、规划，保准你挖个金娃娃。”
“主任，我能够顺利拿下这块地，与你前期工作分不开。没有你前期工作做铺垫，要想拿下这块地是不可能的。感谢你对我工作的指导、支持。企业好了有你一份功劳。”
“算你还知趣，没有把我忘记。在这块地上搞开发，一定要有超前意识，把它建成一个市内外都有影响力的品牌商住小区，成为岭南市的一道亮丽风景线，希望你在这方面多下工夫。”说完，主任放下了电话。
主任的话给了林志山很大的鼓励，又给他带来很大地压力。这么大的一块地，搞不好设计规划他的脸上无光。不管遇到多大的困难，必须把这块地用好。在施工队伍修建河堤的时间里，他着重抓了两个方面的工作：一是搞规划设计；二是做河滩地的地质勘探。针对两个方面的前期工作，召开了两次讨论会，规划上的讨论最为激烈，主要表现在两个方面：一种意见认为，搞一个集住宿、餐饮娱乐为一体的综合型社区，房屋设计上必须创新，大胆借鉴国内外先进经验进行设计，设计出一流的商品房，建成集休闲娱乐为一体的活动中心。另一种意见认为：该区域离市中心较近，离繁华商业区不远，只适合居家，不适合搞休闲娱乐。经过两次会议讨论没有得到统一意见，林志山只好决定组织几个人到上海、北京及沿海城市看看，了解发达城市住宅小区的规划情况，再进行研究。林志山带着景红光、邱明华、黄明远等人，花了十多天时间到外面走了一趟，开阔了眼界，转变了思想，意见趋于统一；决定在这个地盘上搞一个集餐饮娱乐、居住休闲为一体的综合性服务社区。从河堤到沙滩中心规划成休闲娱乐活动场所，楼房为五层。沙滩中心后面及左右，是错落有致的多层、高层电梯商住楼。为了保证小区设计上有超前水平，决定请清华大学进行设计。
规划和设计方案定了之后，下一步工作就是筹集开发资金。这么大的一个系统工程，不是几百万、几千万资金能够完成的项目。林志山初步算了一下，十五万平方米的地盘，60%的面积修建商品房，40%的面积搞绿化和通道设施；商住楼高低平拉按十一层计算，建筑面积至少在一百十多万平方米。每平方米的工程造价按280元计算，需要近3亿元资金；这么大的一笔资金从哪里去找？他把财务科长杨兰英找来商量：“我大略测算了一下，这项工程需要资金三亿元。三亿资金从哪里去找，你给我出出主意。”
杨兰英：“当初你拿这块地的时候，就考虑到资金难办。公司虽然在银行的信誉度比较高，贷一两千万是不成问题的；如果要借贷上亿元的资金，工商银行不敢贷给我们；我们没有那么多的资产作抵押。”
林志山：“你说的这些情况我都知道，找你来的目的，就是看看有没有其它的资金渠道。”
杨兰英想了一下：“有两个办法。这两个办法从政策角度来说是违规的；只有这么操作才能解决我们资金上的困难。一是叫建筑施工单位垫资；二是等工程进行到三分之一的时候开始预售商品房；如果房子的销售情况好，我们就没有资金的压力。前期需要的资金，土地证到手可以找银行贷款。为了使房子的销售情况良好，从现在开始加大宣传力度，宣传、广告方面做好了，房子销售就快；在宣传和广告方面多投入些费用没有关系，只要房子卖得快，我们就有赚头，我的想法就是这些。”
杨兰英的一席话，林志山从中受到启发。他曾今想过这两条方案，就是怕违规，迟迟下不了决心实施。杨兰英把这些事都说透了，有什么不敢做的。即使出现了违规现象，我们也是为了公司的发展，自己又没有揣腰包。他向杨兰英：“你说的这两点都可以实施，找施工方垫支本来就是暗箱操作；哪个开发商不要施工队垫支？近几天你跟工商银行的负责人接触一下，了解他们一次性能给我们贷多少款？这件事由你负责联系，联系好了提前通知我。”
通过与工商银行负责人接触，一次贷个四五千万资金没有问题；但有个条件，必须用土地证作抵押。买房客户的贷款只能由他们银行办理，不能再找第二家。最后提出一个条件，他们订购一百套住房，价格比销售价低10%，可以先付50%的房款，主体完工后再付30%，房子交付使用付清全部房款。三个条件林志山想也没有想就同意了。要求他们在施工队伍进场的时候，支付50%的房款；林志山认为房款虽然优惠了10%，看起来优惠比例大，它却事先支付了房款，减少了资金利息，还是比较华算。工商银行订购100套住房，起到了无形的宣传作用。就在基础工作基本结束，户型设计图出来不久，林志山经过认真思考，将该小区命名为江上飞小区。将户型效果图等宣传资料散发到公共汽车上，还通过电视、报刊等媒体打广告，介绍小区的特点与优势。在市内繁华地段设立了两个售房接待站，接待购房者的咨询与服务。小区的住房以两屋两厅的套房为主，占整个住房套数的百分之六十；三屋两厅两卫的住房占20%；四屋三厅两卫，面积在150平方米左右的住房占15%左右，超大户型和一室一厅的住房仅占5%，户型比例的这种结构，是林志山提出来的，主要考虑大多数消费群体。小区内部的绿化部分，借鉴了西欧的风格。从广告宣传和小区模型图上看，给人耳目一新的感觉。宣传不到十天，参观、咨询、订购房子的市民不少。七八三厂董事长看了宣传效果图，亲自到现场进行查看，决定给中层以上的干部、技术人员每人订购一套三屋两厅的住房，共计150套；人民银行订购130套；团购房屋的推动，使江上飞小区房屋销售房工作出现了非常好的开端。
施工单位的选择上，林志山一反以前那种节约管理费支出的模式。考察的重点是施工队伍在修建大型小区方面有没有业绩，工程质量是他考虑的首要问题，再就是施工的进度；时间就是金钱，时间就是效益。这么大的一个工程，如果在进度和时间上不抓紧，早完成一个月和晚完成一个月的经济概念上完全不同。经过认真选择、考察，最终确定二十四公司和省
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房地产开发公司成立前期有两项工作要做；一个是办理从事房地产开发的各种证照，如营业执照，经营许可证等；另一个是落实开发项目，准备开发项目所需要的各种资料。第一个方面的工作由庞洪协助办公室办理；第二个方面的工作由邱明华协助景红光进行。在落实项目的问题上，林志山亲自参加了两次讨论会，讨论会上各抒己见，一种观点认为：房地产开发初期，由于各方面经验不足，可以搞一些小型的房地产项目，等条件成熟之后再搞大规模品牌工程；另一种观点认为，要搞，就要搞一个品牌工程，争取一炮打响。针对这两种观点，林志山的看法是，后一种观点虽然能够尽快地树立企业的形象，项目的地理位置显得特别重要，还要有相关的配套设施，涉及的面相当广泛，一时间难以找到比较满意的地块；城区基本上没有一块可供开发的闲置土地，又到那里去找较大的、地理位置比较优越的闲置土地呢？他同意前一种意见，先搞一两个比较小型的商住小区，等条件成熟之后再搞品牌工程。发展的思路确定了，林志山召开了房地产开发公司工作会议：“公司目前只有我们几个人，大家干工作不要分你我，那里需要就往那里跑，有了一定规模的时候，再进行具体的分工。关于公司注册登记的名称问题，就叫：‘岭南市公交房地产开发有限责任公司。’注册资金为800万元人民币。第一个项目就是把我们办公楼后面的那块坝子，连食堂在内的14亩空地，作为第一期开发项目。目前的工作有如下四点：一、项目报批。二、找一个收费合理、有超前意识的设计单位进行综合设计，包括小区的绿化等配套设施。房子的户型以两屋两厅和三屋两厅为主，面积为75—110平方米。三、项目报批的同时搞好地质勘探。四、选定施工队伍。现在只有你们三个人，工作量大，要做的事情很多，具体工作由景红光负责安排，遇到解决不了的事情再向我汇报。总之，前期的工作量大，大家要齐心协力搞好配合，等你们有了成绩的时候，再根据情况增加人员。”
景红光作了具体的工作安排。庞洪负责跑项目的审批，邱明华负责跑设计单位，第三和第四项工作由我负责，你们两个的工作做完了之后就来配合我的工作。由于既有分工又有协作，一个月之内完成了项目的报批及设计单位的选定，确定市第二设计院进行设计。第二设计院以中青年骨干为主，设计的项目有超前意识，敢于大胆借鉴国内外先进的技术；邱明华亲自到他们设计的几个小区参观，户型合理，采光效果好，费用比第一设计院少一个点子。林志山听完汇报同意选择该设计院，亲自到他们设计的几个小区参观一下，感觉上比较满意，最后要求他们尽快把总体图和户型图拿出来。该小区为普通商住小区，楼层总数为六楼一底，临街一楼为门面。
项目审批工作结束，设计方案即将出台，下一步就是确定施工队伍了；景红光通过前前后后的接触，认为有四家建筑企业可以考虑，有两家的资质等级是国营二级，有两家的资质等极是集体一级和二级。
林志山对景红光：“选择施工队伍，主要选择他们的工程质量，管理费收取的价格。我们搞的不是什么大工程、世纪工程；资质等极低一点没有什么关系。施工队伍的选择按照建委的要求，进行公开招标；我们确定一个底线；叫庞洪尽快把工程预算拿出来，做到心中有数；总之，绝不能把工程承包给皮包公司。”
户型设计图纸一出来，景红光叫邱明华负责搞好前期宣传。邱明华在征得到林志山同意，找了一家广告公司做户型效果图、模型图；在公司办公大楼一楼装修了一间房子做销售部。小区定名问题上遇到了麻烦，一致认为小区的名字很重要，名字取好了就能吸引更多的客户。邱明华经过几天的思考，在一个本子上写了很多，最后认为，取名叫尚心、悦心、顺心小区比较好；他把这几个名字交给景红光审查，景红光拿不定主意，只好交给林志山拍板。林志山当即在“顺心”两个字上画了一个圈，小区正式定名为顺心小区。邱明华做了两套宣传广告贴到公共汽车上，乘客赶车可以了解广告的内容，经过两个多星期的宣传，市民纷纷赶车到售房部进行咨询，一是了解小区的地理位置；二是了解房子的价格；三是咨询付款的方式，四是设施是否齐全等等。
关于城镇居民购房贷款一事，林志山与工商银行进行了协商。工商银行对公共汽车公司的信任度比较高，他们在承办公交IC卡中尝到了甜头，认为公共汽车公司的经济实力比较雄厚，每天都有几十万元现金进帐；房地产开发又是一个新项目，同意凡是在顺心小区购房的市民，可以发放60%的贷款；贷款银行找到之后，房子销售火热起来。顺心小区的地理位置好，每平方米的价格比其他小区低一点，加上广告中对小区的内部环境进行了大量宣传，引来了一批又一批的购房者，就连本单位的职工也纷纷选择在这里购房，仅两个月的时间，房子的主体工程才修了一半，房子的销售也达到了一半。
第一次公开销售商品房，收到了这么好的效果，是林志山万万没有想到的。看到市民购买商品房的积极性那么高，他对房地产开发这个项目更加充满了信心；决定在搞第二个商品房开发项目时，搞一个规模大，可以树立公司形象的品牌小区，进一步提高公司在社会上的知名度。但是，这块地盘又到哪里去找呢？他决定通过各种渠道寻找比较理想的大空地。
星期一上午，顾宏锐向他汇报完工作之后告诉他：“林经理，昨天我和爱人到塔子坝走亲戚；我们沿着涪江河堤往下走，快到塔子坝的时候，河堤突然中断，前面出现一个很大的沙滩，沙滩中间有一个深水潭；这个沙滩是经过多年回水冲击形成的。一到洪水季节沙滩被水淹没。看到这个沙滩我突发奇想，能不能在这个沙滩上修房子，搞房地产开发，说不定它还是个好地方；它离城区比较近，又紧靠水边，环境不错；你可以去看看能不能搞房地产开发。听了顾宏锐的介绍，引起了他对那个地方地记忆。二十多年前曾经到过那里，那里是一个大回水湾，怎么现在变成沙滩了。他马上驱车与顾宏锐一道去那个地方看看，河堤在沙滩前面中断了。他们只得下车沿着沙滩走了很长一段路，粗略估计了一下沙滩至少有两百多亩；如果把河堤直线修过去，这片沙滩有了充分的利用价值；在这里修建商品房，它紧靠河边，空气、环境又好，是一个理想的居住小区；它的缺点就是交通不便。我手里有公共汽车开通权，可以多开几条线路到这里，方便小区居民出行。这么大的一块地盘，建一个功能齐全的小区，保证有竞争力。他马上找到建委规划处，了解那块河滩地为什么没有人去开发。规划处负责人告诉他：“河堤修到那里就终止了，没有进行规划。那块河滩地很大，一般的开发商不愿意开发那里；开发那块地涉及修河堤，谁愿意拿钱去搞公共事业。那块沙滩就是不给钱也没有人敢去开发，沙滩中间有一个深水塘，里面从来没有干过水，对它的处理令人望而生畏，哪个还敢去冒这个险，把钱往水里丢。怎么？你们想做个啥？”
林志山笑笑：“有些想法，来找你们了解一下情况。”
“当然，如果那块地用来搞房地产，是再好不过的了。就是没有人敢啃这个骨头。你们想搞，去找主任谈谈。”
听了规划处负责人的介绍，林志山立即找建委主任汇报自己的想法。很不凑巧，主任到政府开会去了，他只好坐在办公室外面的沙发上等候主任回来。他想，沙滩前面那段河堤至少有四五百米长，如果我们开发那片沙滩地，修河堤的任务自然落到了我们的头上；沙滩中间的那塘水有多深，面积有多大不太清楚，填平沙滩中间那个塘水，不知道要花多少钱？如果把沙滩无偿地给我们就好了，假若实在要给钱的话，象征性的给一点还是可以的，给多了就承担不起。正在想这件事的时候，主任回来了；他把自己的想法告诉了主任，主任没听完就打断他的话：“老林啊！你说的那块沙滩地，好几个开发商都盯着它。市上的意见是；谁想开发那块沙滩地，那段河堤就由他们修；另外，沙滩地每平方米的起价不得低于70元，整个沙滩十五万多平方米，你算一算，连修河堤在内，你们要投入多少资金？还要填平沙滩中间那个水塘，又要花多少钱？这些账你算过没有？你有实力开发它吗？”
林志山并没有被主任的算账吓倒，他想了一下问道：“那段河堤有多少米，修一百米河堤要花多少钱？”
“那段河堤是420米，一百米河堤至少要花80万。”
建委主任回答问题的时候，林志山已经开始算账了，加上修河堤的费用，总共要花一千二百多万元；沙滩有二百一十多亩，按70元一平方米计算，才投5万元一亩，算起来还是比较便宜的。他向主任说：“这块沙滩地我看起了，连修河堤在内要花一千二百多万元；修河堤的资金我就不说了，沙滩70元一平方米有些贵，能不能再少一点；我们是社会公益事业，资金比较困难。”
主任对这块沙滩摆在塔子坝早就有意见了，它影响了整个城市的发展规划。前天，水利局魏局长打电话问他，塔子坝那块沙滩地怎么处理，你们不尽快把河堤修好，万一来个百年不遇的洪水，整个市区就惨了，他正在为那段河堤谁出钱修建着急。听了林志山的想法，觉得可以交给他，只要他把河堤修好了，城区就安全了；那块沙滩地每平方少给一二十元钱有啥子关系，就看市上同不同意。他向林志山：“你的意见可以向分管市长反映，有什么消息及时通知你。“
“主任，希望你多做工作，把我们的实际情况反映给向市上，支持我们拿到这块沙滩地。”说完，他走出了主任的办公室。
林志山走出主任办公室。建委主任就给水利局长打电话：“那块沙滩地和河堤由我们两个部门共同给市上打个报告，要求对沙滩地进行公开拍卖，拍卖下来的钱用来修河堤；不把河堤修好，万一发生百年不遇的洪水那个负责？
话筒里传来水利局长的声音：“你的意见很好，我们必须在一个星期内办好；再过三个月就是雨季，万一发生百年不遇的大洪水，城里被淹我们就是罪人了。”
一个星期之后，《岭南日报》连续登载了拍卖塔子坝沙滩公告：“经过市政府办公会议研究，决定对塔子坝沙滩地进行公开拍卖，公开拍卖以平方米进行，愿意参加竞卖活动的单位和个人，请到五锤拍卖公司报名。报名时带上有效证件，交保证金一百万元。”
拍卖公告登报之前，建委主任给林志山打电话，告诉他拍卖沙滩的有关事项：“我个人认为，沙滩地根本卖不到70元一平方米。只有通过公开拍卖，才能知道沙滩地的真正价值，你要作好参加竞买的准备。”
林志山听了这个消息，思想上做好了参加竞买的准备；公告出来的头几天，他没有叫景红光办理投标报名工作；到了最后期限的那一天，才叫景红光去五锤拍卖公司报名；登记的人告诉景红光：“截至今天为止，报名的单位只有四家，有两家是来看看情况，是水利局叫他们来凑个数，他们不敢得罪他们。”
景红光把报名了解到的情况向林志山作了汇报，林志山向景红光：“参加沙滩地竞买活动，我和你两个参加，邱明华也去，至于价格问题，会场上灵活掌握。”
五锤拍卖公司的拍卖现场，参加竞卖的单位只有5家，充许每个竞买单位派3—5人参加；会场上史有二十多个人，显得有些冷清。林志山一行三人坐在中间，邱明华手中拿了一个应价牌，应价牌的号码是5号。
时钟指向15时，年轻的拍卖师走到拍卖台前，向会场宣布了拍卖纪律、拍卖有关事项后高声叫道：“塔子坝沙滩地每平方米的起拍价是50元，现在开始应价。”他眼睛盯着会场，在会场上来回扫视了一周，只见4号牌慢慢地举起：“我给54元一平方米。”“54元一平方米一次。”他拖着长长的声音说，眼睛环视整个会场，见场没有反应，叫出了54元第二次，叫完第二次之后，他又停顿了一会儿，见场内没有反应，正准备叫第三次的时候，邱明华举起5号牌叫道：“55元一平方米”叫完之后，把牌高高举起。
拍卖师看见有人竞争了，眼里充满了生气，叫喊的声音也比刚才洪亮一些；他环顾一周，叫出了55元一平方米第二次，正当他要叫出55元一平方米第三次的时候，4号牌又举起来了，报出了56元一平方米的价格，
拍卖师见4号牌举起的那一瞬间，他的眼睛又亮了一次：“4号报价是56元。”等了三秒钟之后，他报出了56元第二次；拍卖师刚刚叫完第二次，只见林志山在邱明华的耳上说了一句什么，邱明华立即举起了5号牌叫道：“58元一平方。”4号牌随即落下。
拍卖师见5号牌打破了一元一元的上升势头，精神突然振作起来，他高声叫道：“五十八元一平方米第一次。”等了大概有三秒钟，他叫出了：“58元一平方米第二次。”
突然，2号牌举起，一个中年人的声音：“我给59元一平方米。”
拍卖师刚报完59元第一次，只见4号牌又举起了，报出了61元一平方米的价格；拍卖师见4号牌又举起来了，高兴地叫道：“4号报价61元一平方米，61元一平方米一次。”停了大约有三秒钟，叫出了61元一平方米第二次，他刚叫完，2号牌又举起了，喊出了64元一平方米的价格。
拍卖师大声叫道：“64元一平方米一次。”稍微停了一会儿，他又叫道，64元一平方米第二次，叫完之后，很多人的目光盯住了4号，希望4号打破常规，再往上面抬高价格；但是4号牌没有再举起了。林志山的心也绷紧了，生怕4号牌再次举起来进行竞争；看样子4号牌不愿意参加竞争了。此时的2号牌见4号牌没有举起来，也想把牌落下去。拍卖师立即宣布：2号牌不准落下，随即喊出了64元一平方米第三，三字还没有说完，5号牌突然举起来：“66元一平方米。”
拍卖师猛然大声叫道：“5号报价66元一平方米，66元一平方米一次，66元一平方米两次。”
拍卖师叫出66元一平方米第二次的时候，林志山的心都紧了，生怕2号牌再次举起与他竞争。如果2号与他竞争，他要与他竞争下去，突破了90元大关他才放弃。但是，2号牌没有再举起来，4号也没有任何动作；他希望能在66元这个数竞买成功，这是一个比较吉利的数字；就在他想这些的时候，拍卖师敏锐的眼睛再一次环顾四周，希望有人再次举牌，报出更高的价位；他失望了，只有5号牌高高地举在会场中央，他不敢再等了，时间已经超过了三秒，他大声宣布：“66元一平方米第三次。”他希望在他报完第三次之前，有人打破这僵持的局面，报出一个新的数字来，因此，他把‘三’字拖得特别长。只要自己的锣声没有响，只要有人报更高的价格，66元的数字就可以在拍卖会场上消失；他失望了、彻底地失望了；奇迹没有出现，只好敲响了定音锣。随着一声清脆的铜锣声响起，林志山以每平方米66元的价格，卖下了15万平方米的塔子坝沙滩地。
两百多亩沙滩地，是岭南市城区唯一没有开发的土地。很多人的眼睛曾经盯着这里，想在这块土地上做发财梦。他们不敢轻举妄动的原因，就是要修建四百多米长的河堤，沙滩内还有一个大大的水塘，修河堤要钱，平整水塘要钱，填这个沉水塘不知道要花多少钱。有些人喜欢这块宝地，又不愿意多投入，天上不会掉金子的。还有人想这块宝地，就是没有实力，连拍卖会都不敢参加。林志山以66元一平方米买下了沙滩地，第一个向他祝贺的是建委主任。建委主任在电话里向他：“花一千多万元买了这么大的一块地盘，是非常划算的，你算算才投多少钱一亩；河堤由我们负责修建，不需要你再投入了；你要把主要精力放在平整沙滩上，只要把它平整出来，就是一块好地、宝地；要好好地进行规划，找一个知名设计单位进行设计、规划，保准你挖个金娃娃。”
“主任，我能够顺利拿下这块地，与你前期工作分不开。没有你前期工作做铺垫，要想拿下这块地是不可能的。感谢你对我工作的指导、支持。企业好了有你一份功劳。”
“算你还知趣，没有把我忘记。在这块地上搞开发，一定要有超前意识，把它建成一个市内外都有影响力的品牌商住小区，成为岭南市的一道亮丽风景线，希望你在这方面多下工夫。”说完，主任放下了电话。
主任的话给了林志山很大的鼓励，又给他带来很大地压力。这么大的一块地，搞不好设计规划他的脸上无光。不管遇到多大的困难，必须把这块地用好。在施工队伍修建河堤的时间里，他着重抓了两个方面的工作：一是搞规划设计；二是做河滩地的地质勘探。针对两个方面的前期工作，召开了两次讨论会，规划上的讨论最为激烈，主要表现在两个方面：一种意见认为，搞一个集住宿、餐饮娱乐为一体的综合型社区，房屋设计上必须创新，大胆借鉴国内外先进经验进行设计，设计出一流的商品房，建成集休闲娱乐为一体的活动中心。另一种意见认为：该区域离市中心较近，离繁华商业区不远，只适合居家，不适合搞休闲娱乐。经过两次会议讨论没有得到统一意见，林志山只好决定组织几个人到上海、北京及沿海城市看看，了解发达城市住宅小区的规划情况，再进行研究。林志山带着景红光、邱明华、黄明远等人，花了十多天时间到外面走了一趟，开阔了眼界，转变了思想，意见趋于统一；决定在这个地盘上搞一个集餐饮娱乐、居住休闲为一体的综合性服务社区。从河堤到沙滩中心规划成休闲娱乐活动场所，楼房为五层。沙滩中心后面及左右，是错落有致的多层、高层电梯商住楼。为了保证小区设计上有超前水平，决定请清华大学进行设计。
规划和设计方案定了之后，下一步工作就是筹集开发资金。这么大的一个系统工程，不是几百万、几千万资金能够完成的项目。林志山初步算了一下，十五万平方米的地盘，60%的面积修建商品房，40%的面积搞绿化和通道设施；商住楼高低平拉按十一层计算，建筑面积至少在一百十多万平方米。每平方米的工程造价按280元计算，需要近3亿元资金；这么大的一笔资金从哪里去找？他把财务科长杨兰英找来商量：“我大略测算了一下，这项工程需要资金三亿元。三亿资金从哪里去找，你给我出出主意。”
杨兰英：“当初你拿这块地的时候，就考虑到资金难办。公司虽然在银行的信誉度比较高，贷一两千万是不成问题的；如果要借贷上亿元的资金，工商银行不敢贷给我们；我们没有那么多的资产作抵押。”
林志山：“你说的这些情况我都知道，找你来的目的，就是看看有没有其它的资金渠道。”
杨兰英想了一下：“有两个办法。这两个办法从政策角度来说是违规的；只有这么操作才能解决我们资金上的困难。一是叫建筑施工单位垫资；二是等工程进行到三分之一的时候开始预售商品房；如果房子的销售情况好，我们就没有资金的压力。前期需要的资金，土地证到手可以找银行贷款。为了使房子的销售情况良好，从现在开始加大宣传力度，宣传、广告方面做好了，房子销售就快；在宣传和广告方面多投入些费用没有关系，只要房子卖得快，我们就有赚头，我的想法就是这些。”
杨兰英的一席话，林志山从中受到启发。他曾今想过这两条方案，就是怕违规，迟迟下不了决心实施。杨兰英把这些事都说透了，有什么不敢做的。即使出现了违规现象，我们也是为了公司的发展，自己又没有揣腰包。他向杨兰英：“你说的这两点都可以实施，找施工方垫支本来就是暗箱操作；哪个开发商不要施工队垫支？近几天你跟工商银行的负责人接触一下，了解他们一次性能给我们贷多少款？这件事由你负责联系，联系好了提前通知我。”
通过与工商银行负责人接触，一次贷个四五千万资金没有问题；但有个条件，必须用土地证作抵押。买房客户的贷款只能由他们银行办理，不能再找第二家。最后提出一个条件，他们订购一百套住房，价格比销售价低10%，可以先付50%的房款，主体完工后再付30%，房子交付使用付清全部房款。三个条件林志山想也没有想就同意了。要求他们在施工队伍进场的时候，支付50%的房款；林志山认为房款虽然优惠了10%，看起来优惠比例大，它却事先支付了房款，减少了资金利息，还是比较华算。工商银行订购100套住房，起到了无形的宣传作用。就在基础工作基本结束，户型设计图出来不久，林志山经过认真思考，将该小区命名为江上飞小区。将户型效果图等宣传资料散发到公共汽车上，还通过电视、报刊等媒体打广告，介绍小区的特点与优势。在市内繁华地段设立了两个售房接待站，接待购房者的咨询与服务。小区的住房以两屋两厅的套房为主，占整个住房套数的百分之六十；三屋两厅两卫的住房占20%；四屋三厅两卫，面积在150平方米左右的住房占15%左右，超大户型和一室一厅的住房仅占5%，户型比例的这种结构，是林志山提出来的，主要考虑大多数消费群体。小区内部的绿化部分，借鉴了西欧的风格。从广告宣传和小区模型图上看，给人耳目一新的感觉。宣传不到十天，参观、咨询、订购房子的市民不少。七八三厂董事长看了宣传效果图，亲自到现场进行查看，决定给中层以上的干部、技术人员每人订购一套三屋两厅的住房，共计150套；人民银行订购130套；团购房屋的推动，使江上飞小区房屋销售房工作出现了非常好的开端。
施工单位的选择上，林志山一反以前那种节约管理费支出的模式。考察的重点是施工队伍在修建大型小区方面有没有业绩，工程质量是他考虑的首要问题，再就是施工的进度；时间就是金钱，时间就是效益。这么大的一个工程，如果在进度和时间上不抓紧，早完成一个月和晚完成一个月的经济概念上完全不同。经过认真选择、考察，最终确定二十四公司和省
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