正文 第一百八十四章：融资过程中房价就已经翻番了
康俊继续说：
“即使是几百万元一亩的土地价格，对几万元一平米的房价来说都不算高。开发商总拿土地价格如何如何高来说事，是欺负咱们普通老百姓不尚于喜欢算账，想把房价高的原因推给咱们的政府。”
“况且，要是农民能拿到毎亩二三十万元人民币的土地补偿价，就已经高兴得谢天谢地了。二三十万元人民币一亩，那还得看是在什么地方，什么地段才有的价。”
“前些年，农民土地补偿金，在二三万元人民币一亩的地方也不计其数。”
“而那些所谓‘地王’级别的地块盖出来的房子，每平方米的卖价至少也是二三万元人民币左右。逦”
“有些农民的祖房被拆，开发商最多按被拆房子的实际面积补偿。而开发商拆了人家几代人居住的祖房，可以在上面建盖二三十层甚至更高的楼房，把原来的面积放大二三十倍甚至更多。你说开发商的生意好做不好做？”
“即使这样，有些拆迁户还得要往身上倒汽油拼命，才能拿到那三瓜两枣的赔偿金或补偿面积。”
“有些拆迁户拿着几十万几百万元的拆迁款，乐得爹妈是谁都分不清了，认为占了开发商的大便宜了。殊不知，那点钱只不过是被拆祖房实际价值的十分之一、百分之一、甚至千分之一。疠”
“我们房价高的原因，基本上跟地价关系不大。”
“根本的原因还是出在开发商那里。”
“其实，卖到我们老百姓手上的房子，在开发商那里还没开始建，就在单纯的建筑成本上翻了好几番了。”
“怎么会，那不是暴利吗？政府会管的。”
“政府当然管了。但是，开发商并没有赚到从单纯的建筑成本上翻几倍的暴利。”
“那被谁赚去了呢？”
“首先，百分之九十以上的开发商，他们拿地盖房的钱几乎都靠银行贷款和民间融资。很多开发商由于所需的资金缺口较大，光靠银行贷款根本解决不了问题。”
“因为银行贷款需要资产抵押，有些开发商的资产早就抵押过了，差不多裤带索都抵押光了。”
“这也就是我们经常看到的，有些地产公司由于资金链断裂造成公司倒闭，老板被抓或出逃丢下的烂尾楼，在清盘时，烂尾楼及开发公司所剩下的总资产价值，还不及他所欠债务的三分之一的原因所在。”
“有的烂尾楼及公司剩下的资产价值，甚至还不及公司负债的十分之一，百分之一，千分之一。”
“那些靠贷款运作的，百分之九十以上的开发商当中，有很大一部分的资金缺口，靠的几乎都是民间融资。”
“而民间融资的利息，近年来已经达到年息百分之十五至百分之二十了，基本算得上是高利贷。”
“就算是百分之二十的高利贷，有很多开发商即使愿意出百分之二十的高利息还借不到钱。”
“百分之二十的利息还借不到钱的原因，是因为近年来房价过高，由于地产公司的竞争非常激烈，风险也随着越来越高，放高利贷的资金提供者担心自己的资金安全造成的。”
“怎么办呢？”
“开发商有的是办法，他们可以预先一次性支付高利贷的本息。这样就消除了资金放贷方担心资金安全的顾虑了。”
“胡说，开发商有一次性支付本息的能力，又何必还要借款呢？”
“房价成本提高的原因也在这里。但是，这也只是造成建房成本提高的原因之一。”
“我问的是‘开发商有一次性支付本息的能力，又何必还要借款’？还没有问建房成本问题。”
“别急嘛，你这个乔志真是个急性子！我一样一样的讲才能讲的明白。”
“开发商预先一次性支付的不是人民币，而是在房子还没开工前，就把每平米的价格压得很低很低地折价卖给了贷款给开发商的债主。”
“并且是按百分之二十的利息利滚利，三年的本息一次性支付。”
“那些真正有钱的资金拥有者，明知道搞房地产开发能赚钱，他们也不愿意自己去搞房地产开发。因为他们把钱借给搞房地产开发的，赚到的要比开发房地产的还多。”
“一个楼盘从跑项目到竣工交房，一般都需要三年左右时间。”
“百分之二十的高利息三年利滚利，借出去的钱足可以使他三年翻一番了。再加上在开发商那里低价拿来的房子，三年后再高价卖出去，其中的差价又能让他的钱翻一番还不止呢！”
“借出去两千万元人民币，只要三几年功夫，基本上可以变成五千万元左右的人民币了。因为是房子还没开始施工，他们就以很低的价格拿到房子了，只要看着房子顺利建盖竣工，他们几乎没有任何风险，很顺利的就使自己的资金像变魔法似的成倍增加了。”
“而真正去搞房地产开发的人，其实根本不是真正的有钱人。他们开公司建房子的资金几乎都是银行的，和真正有钱人那里借来的。”
“大概有百分之九十左右的开发商，如果他们手中的某个项目出了事情，在中间把项目停了，他们都得是负债天文数字的‘负翁’。”
“他们赚那俩钱，还不及借钱给他们的真正有钱人，赚得从手缝里漏出去的多。所以开发商们只能是不停地跑项目找资金，这个楼盘才开工，下个楼盘的项目又开始跑了。”
“要是什么时候停下来，没有项目可做了，有很多地产商其实都是‘负翁’，所以他们一般不敢停下来，得像‘陀螺’那样转下去，一停下来就倒了。”
“有些开发商，要是自己真正有钱，他根本用不着自己去跑项目搞楼盘开发。他只要把钱借给别人去搞楼盘开发，赚到的会更多。”
“你别看有些地产开发商人五人六的，动不动就几亿元，几十亿元的拿地盘盖楼，其实那些钱都是别人的。而且他们人五人六的扔出去一亿元，等他还别人时则要拿出去两亿。”
“当然，他拿出去两亿元，或者三亿元四亿元，这些钱他也不用自己出。只要把这些钱列到建房成本上，加在房子价格上卖出去，让买房子自己住的老百姓来当这个冤大头。”
“利滚利三年的本息合计几乎就已经翻了一番，再加上很低的房价折价支付给借给他们钱的债主，被占去的便宜算在一起，早就超过借款资金的一番多了。”
“这也就是我们看到的，有些楼盘为什么没开盘，就有人买了几百套，或几层几幢的原因所在。”
“百分之二十的高利息利滚利三年一次性支付，如果借一千万元人民币，本息加起来得拿出去二千万元左右，还有被占去便宜的那部分，赔出去两千万元还不止。”
“也就是说：开发商在融资过程中已经使房价翻番了。”
“仅仅融资成本就使房价翻番了。加上开发商在运作时的所有开支，甚至包括请客送礼，陪嫖看赌，打通关节所需要的开销。”
“手底下员工的工资奖金要付。一个稍有规模楼盘，其中跑项目跟工程的人都得成百上千。”
“还得支付建筑施工单位的费用。施工单位支付了建筑工人工资以外，还得有盈利收入。”
“开发商费那么大劲开发一个楼盘也得盈利呀！”
“各种多如牛毛的的费用，这一切的一切，所有的一切理所当然地都要加到房价成本上，房价是是翻了好几番？”
“房价的泡沫在这个时候就成立了。可是还不算完。”
“众所周知的，‘炒房客’出现了！”
“‘炒’，是现代中国人的习惯，是人们对待事物的一种倾向。”
“人们什么都喜欢用‘炒’来提高知名度，用‘炒’提升物资价格上涨，用‘炒’来使事物升级，用‘炒’来解决任何问题。”
“什么东西都喜欢拿来‘炒’。不仅房子有‘炒房客’，各行各业都有炒家。”
“炒房、炒股、炒蒜、炒姜，炒绿豆；炒邮票、炒古董、炒字画、炒钱币，炒香烟盒纸；炒钢材、炒木材、炒药材、炒建材，炒棺材；炒狗、炒猫、炒猪、炒马，炒牛羊；炒文学作品、炒火辣身体、炒死人事件，炒死人墓地。无所不炒，无所不有‘炒客’。”
“炒家能把垃圾股炒上天，也能把大蒜炒成‘算你狠’。”
“炒客能把生姜炒得‘将你军’，更能把大葱炒成‘向钱冲’。”
“炒作者就是绿豆也能炒成‘逗你玩’，极其普通的身材只要敢‘脱’都能炒成魔鬼身材。”
“炒作发烧友能炒演艺明星吃饭拉屎放屁。什么有钱人开名车、住豪宅、分家产，更是不放过地进行一番炒作。”
“有人使用假货炫富，更是大炒特炒……”
“即使是几百万元一亩的土地价格，对几万元一平米的房价来说都不算高。开发商总拿土地价格如何如何高来说事，是欺负咱们普通老百姓不尚于喜欢算账，想把房价高的原因推给咱们的政府。”
“况且，要是农民能拿到毎亩二三十万元人民币的土地补偿价，就已经高兴得谢天谢地了。二三十万元人民币一亩，那还得看是在什么地方，什么地段才有的价。”
“前些年，农民土地补偿金，在二三万元人民币一亩的地方也不计其数。”
“而那些所谓‘地王’级别的地块盖出来的房子，每平方米的卖价至少也是二三万元人民币左右。逦”
“有些农民的祖房被拆，开发商最多按被拆房子的实际面积补偿。而开发商拆了人家几代人居住的祖房，可以在上面建盖二三十层甚至更高的楼房，把原来的面积放大二三十倍甚至更多。你说开发商的生意好做不好做？”
“即使这样，有些拆迁户还得要往身上倒汽油拼命，才能拿到那三瓜两枣的赔偿金或补偿面积。”
“有些拆迁户拿着几十万几百万元的拆迁款，乐得爹妈是谁都分不清了，认为占了开发商的大便宜了。殊不知，那点钱只不过是被拆祖房实际价值的十分之一、百分之一、甚至千分之一。疠”
“我们房价高的原因，基本上跟地价关系不大。”
“根本的原因还是出在开发商那里。”
“其实，卖到我们老百姓手上的房子，在开发商那里还没开始建，就在单纯的建筑成本上翻了好几番了。”
“怎么会，那不是暴利吗？政府会管的。”
“政府当然管了。但是，开发商并没有赚到从单纯的建筑成本上翻几倍的暴利。”
“那被谁赚去了呢？”
“首先，百分之九十以上的开发商，他们拿地盖房的钱几乎都靠银行贷款和民间融资。很多开发商由于所需的资金缺口较大，光靠银行贷款根本解决不了问题。”
“因为银行贷款需要资产抵押，有些开发商的资产早就抵押过了，差不多裤带索都抵押光了。”
“这也就是我们经常看到的，有些地产公司由于资金链断裂造成公司倒闭，老板被抓或出逃丢下的烂尾楼，在清盘时，烂尾楼及开发公司所剩下的总资产价值，还不及他所欠债务的三分之一的原因所在。”
“有的烂尾楼及公司剩下的资产价值，甚至还不及公司负债的十分之一，百分之一，千分之一。”
“那些靠贷款运作的，百分之九十以上的开发商当中，有很大一部分的资金缺口，靠的几乎都是民间融资。”
“而民间融资的利息，近年来已经达到年息百分之十五至百分之二十了，基本算得上是高利贷。”
“就算是百分之二十的高利贷，有很多开发商即使愿意出百分之二十的高利息还借不到钱。”
“百分之二十的利息还借不到钱的原因，是因为近年来房价过高，由于地产公司的竞争非常激烈，风险也随着越来越高，放高利贷的资金提供者担心自己的资金安全造成的。”
“怎么办呢？”
“开发商有的是办法，他们可以预先一次性支付高利贷的本息。这样就消除了资金放贷方担心资金安全的顾虑了。”
“胡说，开发商有一次性支付本息的能力，又何必还要借款呢？”
“房价成本提高的原因也在这里。但是，这也只是造成建房成本提高的原因之一。”
“我问的是‘开发商有一次性支付本息的能力，又何必还要借款’？还没有问建房成本问题。”
“别急嘛，你这个乔志真是个急性子！我一样一样的讲才能讲的明白。”
“开发商预先一次性支付的不是人民币，而是在房子还没开工前，就把每平米的价格压得很低很低地折价卖给了贷款给开发商的债主。”
“并且是按百分之二十的利息利滚利，三年的本息一次性支付。”
“那些真正有钱的资金拥有者，明知道搞房地产开发能赚钱，他们也不愿意自己去搞房地产开发。因为他们把钱借给搞房地产开发的，赚到的要比开发房地产的还多。”
“一个楼盘从跑项目到竣工交房，一般都需要三年左右时间。”
“百分之二十的高利息三年利滚利，借出去的钱足可以使他三年翻一番了。再加上在开发商那里低价拿来的房子，三年后再高价卖出去，其中的差价又能让他的钱翻一番还不止呢！”
“借出去两千万元人民币，只要三几年功夫，基本上可以变成五千万元左右的人民币了。因为是房子还没开始施工，他们就以很低的价格拿到房子了，只要看着房子顺利建盖竣工，他们几乎没有任何风险，很顺利的就使自己的资金像变魔法似的成倍增加了。”
“而真正去搞房地产开发的人，其实根本不是真正的有钱人。他们开公司建房子的资金几乎都是银行的，和真正有钱人那里借来的。”
“大概有百分之九十左右的开发商，如果他们手中的某个项目出了事情，在中间把项目停了，他们都得是负债天文数字的‘负翁’。”
“他们赚那俩钱，还不及借钱给他们的真正有钱人，赚得从手缝里漏出去的多。所以开发商们只能是不停地跑项目找资金，这个楼盘才开工，下个楼盘的项目又开始跑了。”
“要是什么时候停下来，没有项目可做了，有很多地产商其实都是‘负翁’，所以他们一般不敢停下来，得像‘陀螺’那样转下去，一停下来就倒了。”
“有些开发商，要是自己真正有钱，他根本用不着自己去跑项目搞楼盘开发。他只要把钱借给别人去搞楼盘开发，赚到的会更多。”
“你别看有些地产开发商人五人六的，动不动就几亿元，几十亿元的拿地盘盖楼，其实那些钱都是别人的。而且他们人五人六的扔出去一亿元，等他还别人时则要拿出去两亿。”
“当然，他拿出去两亿元，或者三亿元四亿元，这些钱他也不用自己出。只要把这些钱列到建房成本上，加在房子价格上卖出去，让买房子自己住的老百姓来当这个冤大头。”
“利滚利三年的本息合计几乎就已经翻了一番，再加上很低的房价折价支付给借给他们钱的债主，被占去的便宜算在一起，早就超过借款资金的一番多了。”
“这也就是我们看到的，有些楼盘为什么没开盘，就有人买了几百套，或几层几幢的原因所在。”
“百分之二十的高利息利滚利三年一次性支付，如果借一千万元人民币，本息加起来得拿出去二千万元左右，还有被占去便宜的那部分，赔出去两千万元还不止。”
“也就是说：开发商在融资过程中已经使房价翻番了。”
“仅仅融资成本就使房价翻番了。加上开发商在运作时的所有开支，甚至包括请客送礼，陪嫖看赌，打通关节所需要的开销。”
“手底下员工的工资奖金要付。一个稍有规模楼盘，其中跑项目跟工程的人都得成百上千。”
“还得支付建筑施工单位的费用。施工单位支付了建筑工人工资以外，还得有盈利收入。”
“开发商费那么大劲开发一个楼盘也得盈利呀！”
“各种多如牛毛的的费用，这一切的一切，所有的一切理所当然地都要加到房价成本上，房价是是翻了好几番？”
“房价的泡沫在这个时候就成立了。可是还不算完。”
“众所周知的，‘炒房客’出现了！”
“‘炒’，是现代中国人的习惯，是人们对待事物的一种倾向。”
“人们什么都喜欢用‘炒’来提高知名度，用‘炒’提升物资价格上涨，用‘炒’来使事物升级，用‘炒’来解决任何问题。”
“什么东西都喜欢拿来‘炒’。不仅房子有‘炒房客’，各行各业都有炒家。”
“炒房、炒股、炒蒜、炒姜，炒绿豆；炒邮票、炒古董、炒字画、炒钱币，炒香烟盒纸；炒钢材、炒木材、炒药材、炒建材，炒棺材；炒狗、炒猫、炒猪、炒马，炒牛羊；炒文学作品、炒火辣身体、炒死人事件，炒死人墓地。无所不炒，无所不有‘炒客’。”
“炒家能把垃圾股炒上天，也能把大蒜炒成‘算你狠’。”
“炒客能把生姜炒得‘将你军’，更能把大葱炒成‘向钱冲’。”
“炒作者就是绿豆也能炒成‘逗你玩’，极其普通的身材只要敢‘脱’都能炒成魔鬼身材。”
“炒作发烧友能炒演艺明星吃饭拉屎放屁。什么有钱人开名车、住豪宅、分家产，更是不放过地进行一番炒作。”
“有人使用假货炫富，更是大炒特炒……”