正文 3.3 通情达理参建悠－同甘共苦做销售
说到金蝶苑楼盘的参建合作伙伴，读者也许依稀记得——参加徐汇区漕河泾华尔兹舞会与长河人共舞一曲房地产开发的有两家公司，一家是历年来承揽长白山医院基本建设项目的上海市建筑工程系统的王牌军建筑公司，一家是来自川沙具有鲜明三农背景的集体所有制的公司。为什么只有两家？长河公司起步阶段开发的楼盘，一共只有金蝶苑两栋姐妹楼，筹码不多呀。一般来说，庄家筹码不多，牌局就座的人就少一点的啦。
来参建楼盘的一般都是三六九、捞现钞的，非常讲究经济效益。这样的话，给予谁以参建的机会，就是一个非常敏感的朋友经济加市场经济的话题。可以来参建的人，很多，最终入座、参建的人，不多。经过几轮海选，牛缘水选的是三农公司，杨锦璋选的是建筑公司。一个长河公司，两位老总哥俩好。参建资金到位，两个公司来报到。
金蝶苑为什么只有参建，不讲联建？似乎约定俗成——大家资金出的差不多的，叫联建。一家多一点，其他几家少一点的，那算参建。金蝶苑要应对长白山医院住房困难户，只有参建，不谈联建。
你说金蝶苑呱呱落地、蹒跚学步，确实缺乏资金，资金链的紧箍咒一直是长河人头痛的一个大问题。但是拉伙伴来参建，又明明知道这是挑朋友发财赚钱的大好事。这样的机会，不给吧，资金紧张！给吧，自己就少赚好多人家人爱、花花绿绿的人民币！
金蝶苑运作最高决策层最终的关于适度参建、筹集资金的决定已是铁板钉钉，正在执行。每栋楼只拿出三个层面——三、六、九层和十三、十六、十九层，给三农公司三六九层：三六九、捞现钞，不仅仅停留在口头上！给建筑公司十三、十六、十九层，让建筑公司居高临下、实实在在的捞现钞！
既然给了朋友机会，既然机会不多，就要拿出最叫得响的楼层！长河公司当家老总意见一致，把自己的朋友也是当做市场客户、当做金蝶苑的衣食父母对待。
日长夜大的金蝶苑！时间飞逝！时间过去了一年又一年，参建金蝶苑的建筑公司和三农公司和长河公司同甘共苦，到了即将结构封顶的收获季节，和自己的老朋友长白山医院的长河房地产公司的朋友有些什么参建的新故事呐？这一回我们要承上启下的说说参建。
全民所有制的建筑公司决定——保留一个层面六套房源，用于解决公司中层干部末班车福利分房、实物分房用途。其他两层十二套，随行就市出售套现。
三农公司决定——保留两层十二套房源，用于满足集体经济鸡鸭鱼虾蟹鳖肉果林的各路领军老板跨过黄浦江、浦西安套房的自用需求。其他一层六套房源，随行就市出售套现。
参建的楼盘如何在交房以前出售套现？金蝶苑开发商长河房地产公司把这个朋友经济加市场经济的问题，处理的合情合理、入情入理、通情达理。因为参建联建是中国一线城市房地产初级阶段的一种历史现象，也是市场经济体制下合伙合股开发房地产的一种雏形，所以对于金蝶苑的参建，这里多做小说、小说。
从房地产营销理论来说，建筑公司和三农公司对于金蝶苑的参建，是一种以销定产的资金投入。参建所得楼盘，可以自用消费，亦可以出售套现。现实生活中，全民所有制的建筑公司为了安排公司科级以上干部的实物分房、福利分房末班车的消费用房，理智的选用了部分金蝶苑的参建房源。同理，集体所有制的三农公司根据投资参建金蝶苑时定下的“谁投资、谁所有”的市场经济投资原则，预先留足了作为个人出资投资的几位鸡鸭鱼虾蟹鳖肉果林的各路领军老板跨过黄浦江、浦西安套房的金蝶苑参建房源。
从房地产开发的经营理论来说，类似这样以参建或者联建方式筹集的资金，在计划经济和后来的市场经济的立项报告中，都归并为自筹资金，以区别于计划拨款、政府拨款。
谁投资，谁受益。谁投资，谁所有。参建金蝶苑的建筑公司和三农公司，追根溯源是长白山医院计划经济时代就交下的朋友，承上启下又是长河房地产公司进入市场经济时代的朋友，当仁不让还是房地产市场经济发展初级阶段参建投资托盘金蝶苑的第一批合作伙伴。
长河公司老总哥俩好说的好——对于这样响当当的名副其实的朋友经济加市场经济的老朋友，只能把服务工作做好做实，落到实处。
长河人是怎么想的，就怎么做！是这么想的，就这么做！开句玩笑，长河人在长白山是打工的，是长白山上泉水叮咚奔腾而下的潺潺溪流……在金蝶苑可是投资人、是所有人，是当家作主的人，是一条大河波浪宽的长河……
长河房地产公司营销部的三羊开泰，落实公司指令，把参建金蝶苑的建筑公司和三农公司作为好朋友真心对待，同心协力、同舟共济，走过了参建金蝶苑的两个公司和长河公司精诚合作的由此及彼、由表及里的三个阶段。三羊开泰，三个公司，三个阶段。这就是流传已久的参建金蝶苑的三三制故事。
第一个阶段，是专人负责，定期联系。大羊常谦夫把参建单位与长河营销部的联系制度化落实到人。由销售主管中羊程丹与对方的两位派出代表定向互动对话，做好服务工作。这个阶段服务工作常态化的工作量，就是陪同建筑公司和三农公司派出代表安排的各位情有独钟的看房人，在金蝶苑来来往往、里里外外、上上下下看房。
第二阶段，是委托销售，每周例会。投资兼消费的参建金蝶苑的两个公司，一旦参建交流、话语、决策拍板以后，就形成了楼盘结构封顶前后、参建筹码出售套现的一致意见。长河房地产公司营销部郑重其事，拟定办法，联席销售，统一售价，公开房源。联席销售，就是长河营销部和参建的建筑公司下属房地产公司的销售人员、还有三农公司选派的销售人员，在金蝶苑现场的小银楼营销部售楼处，联席销售。统一售价，就是参建单位根据长河公司营销部制定的楼层价目表，执行销售价格。公开房源，就是把两家参建单位需要保留自用的房源除外，其他房源全部面向市场公开，客户选中那套就出售哪套。这个阶段的常态化工作量就是三拨销售人员王婆卖瓜、自卖自夸，纷纷卖力的介绍推销自己公司的楼盘。读者还记得，参建公司拿的是三六九、十三十六十九层，急于推销自己的楼盘，情有可原，生动活泼。客户有点奇怪：三六九、还是二四八？楼层这么讲究吗？哈哈，没什么大不了，三羊开泰在这里解密啦——三六九层去化，就是参建单位进钱、个人提成！二四八……去化，就是长河公司进钱、个人提成！谁家孩子谁家抱？售楼处会乱糟糟！权益，权益，有了所有权，有了利益，金蝶苑售楼处委托销售、你争我夺、强推硬拉、生动活泼了好一阵子……生产力是最活跃的因素？一点不假！
第三阶段，是规范操作，合伙销售。金蝶苑售楼处三方销售人员生动活泼拉客户的情况，没有持续多久，就得到了基于生产关系的根本上的扭转和规范。长河公司营销部的三羊开泰运筹帷幄、请示汇报，推出同甘共苦、同舟共济、风度翩翩、史无前例的合伙销售，用以规范操作。
合伙销售是本回重点，给它一个另起一行的特事特办！
什么叫做合伙销售？不是谁家的孩子谁家抱，而是金蝶苑楼盘三家一起抱。把金蝶苑需要公开出售的楼盘打包捆绑，交给三家公司在现场的联销售楼处合伙销售，只要销售出去一套楼盘，就按照合伙销售协议的规定的比例进行销售收入分解拆账。随便举个好记好背的比例，假设长河公司是7，建筑公司是2，三农公司是1，那卖出去一套房子，销售收入就按照7：2：1来分解拆账。
对于合伙销售这个办法，三个公司的老总一致叫好——这才叫自己兄弟，自己朋友呐！
这样，当年已经存档、有案可稽的金蝶苑参建协议，就有了散发墨香、与时俱进的金蝶苑合伙销售补充协议，和参建协议具有同等法律效率，真正做到了参建单位和牵头单位在整个房地产开发过程中，风险共担、利益共享，不负众望，规范操作。
三三制的合伙销售，在金蝶苑合情合理合法的持续进行着……三三制的每周例会，在小银楼如火如荼的一次不拉……三三制的现场联销售楼处销售人员，成了你中有我我中有你的自己人……
常谦夫为这一回写的就是历史性的——合伙销售：
合作参建起步欢，
伙伴携手续苦甘。
销出楼盘喜开颜，
售后套现忙分钱。
房地产业内人士对于房地产项目的参建联建一定记忆犹新，只是由谁家孩子谁家抱，变为金蝶苑孩子三家抱，有些新意，有些甜蜜……所以拉拉扯扯，娓娓道来、道来，参建小说、小说，有机会再来温故知新、朝花夕拾。
金蝶苑联销售楼处的销售人员，至今还深深怀念合伙销售的那段共事岁月，难忘每月一次在统领KTV的同事欢聚或即兴餐聚。三农公司的第一次参加房地产销售的川沙美女芳芳，曾经唱过一段现代京剧《红灯记》中小铁梅刘长瑜“打不尽豺狼决不下战场”的唱段，余音绕梁，传为佳话。
三人小组把“打不尽……决不……”作为造句模板，得意洋洋的玩了好几回！
下一回，我们接着往下说。
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来参建楼盘的一般都是三六九、捞现钞的，非常讲究经济效益。这样的话，给予谁以参建的机会，就是一个非常敏感的朋友经济加市场经济的话题。可以来参建的人，很多，最终入座、参建的人，不多。经过几轮海选，牛缘水选的是三农公司，杨锦璋选的是建筑公司。一个长河公司，两位老总哥俩好。参建资金到位，两个公司来报到。
金蝶苑为什么只有参建，不讲联建？似乎约定俗成——大家资金出的差不多的，叫联建。一家多一点，其他几家少一点的，那算参建。金蝶苑要应对长白山医院住房困难户，只有参建，不谈联建。
你说金蝶苑呱呱落地、蹒跚学步，确实缺乏资金，资金链的紧箍咒一直是长河人头痛的一个大问题。但是拉伙伴来参建，又明明知道这是挑朋友发财赚钱的大好事。这样的机会，不给吧，资金紧张！给吧，自己就少赚好多人家人爱、花花绿绿的人民币！
金蝶苑运作最高决策层最终的关于适度参建、筹集资金的决定已是铁板钉钉，正在执行。每栋楼只拿出三个层面——三、六、九层和十三、十六、十九层，给三农公司三六九层：三六九、捞现钞，不仅仅停留在口头上！给建筑公司十三、十六、十九层，让建筑公司居高临下、实实在在的捞现钞！
既然给了朋友机会，既然机会不多，就要拿出最叫得响的楼层！长河公司当家老总意见一致，把自己的朋友也是当做市场客户、当做金蝶苑的衣食父母对待。
日长夜大的金蝶苑！时间飞逝！时间过去了一年又一年，参建金蝶苑的建筑公司和三农公司和长河公司同甘共苦，到了即将结构封顶的收获季节，和自己的老朋友长白山医院的长河房地产公司的朋友有些什么参建的新故事呐？这一回我们要承上启下的说说参建。
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参建的楼盘如何在交房以前出售套现？金蝶苑开发商长河房地产公司把这个朋友经济加市场经济的问题，处理的合情合理、入情入理、通情达理。因为参建联建是中国一线城市房地产初级阶段的一种历史现象，也是市场经济体制下合伙合股开发房地产的一种雏形，所以对于金蝶苑的参建，这里多做小说、小说。
从房地产营销理论来说，建筑公司和三农公司对于金蝶苑的参建，是一种以销定产的资金投入。参建所得楼盘，可以自用消费，亦可以出售套现。现实生活中，全民所有制的建筑公司为了安排公司科级以上干部的实物分房、福利分房末班车的消费用房，理智的选用了部分金蝶苑的参建房源。同理，集体所有制的三农公司根据投资参建金蝶苑时定下的“谁投资、谁所有”的市场经济投资原则，预先留足了作为个人出资投资的几位鸡鸭鱼虾蟹鳖肉果林的各路领军老板跨过黄浦江、浦西安套房的金蝶苑参建房源。
从房地产开发的经营理论来说，类似这样以参建或者联建方式筹集的资金，在计划经济和后来的市场经济的立项报告中，都归并为自筹资金，以区别于计划拨款、政府拨款。
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长河房地产公司营销部的三羊开泰，落实公司指令，把参建金蝶苑的建筑公司和三农公司作为好朋友真心对待，同心协力、同舟共济，走过了参建金蝶苑的两个公司和长河公司精诚合作的由此及彼、由表及里的三个阶段。三羊开泰，三个公司，三个阶段。这就是流传已久的参建金蝶苑的三三制故事。
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三三制的合伙销售，在金蝶苑合情合理合法的持续进行着……三三制的每周例会，在小银楼如火如荼的一次不拉……三三制的现场联销售楼处销售人员，成了你中有我我中有你的自己人……
常谦夫为这一回写的就是历史性的——合伙销售：
合作参建起步欢，
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房地产业内人士对于房地产项目的参建联建一定记忆犹新，只是由谁家孩子谁家抱，变为金蝶苑孩子三家抱，有些新意，有些甜蜜……所以拉拉扯扯，娓娓道来、道来，参建小说、小说，有机会再来温故知新、朝花夕拾。
金蝶苑联销售楼处的销售人员，至今还深深怀念合伙销售的那段共事岁月，难忘每月一次在统领KTV的同事欢聚或即兴餐聚。三农公司的第一次参加房地产销售的川沙美女芳芳，曾经唱过一段现代京剧《红灯记》中小铁梅刘长瑜“打不尽豺狼决不下战场”的唱段，余音绕梁，传为佳话。
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