正文 4.14 深思熟虑谋新篇-独具匠心思路联
好看好用的下海经商救生圈依然在长白山医院这艘航空母舰上高高悬挂着，下海经商的长河房地产公司一号和二号领导哥俩好牛缘水和杨锦璋，带领创业团队的一拨兄弟姐妹，继续坚忍不拔、扬帆奋进在房地产开发的商海。
房地产开发，讲究个可持续发展，讲究个未雨绸缪，讲究个承上启下……讲究来讲究去，用说书人的大白话来说，就是手里干一个、眼里看一个、心里想一个、兜里装一个。
这一回，就来说说这个房地产开发的讲究和长河房地产公司的讲究。
到上海开发房地产？蜂拥而上、摩肩接踵，纷至沓来、车水马龙。
到上海做什么项目的房地产？各具特色、想法不同，各有定位、各路英雄。
物以类聚，人以群分。到上海做房地产的各路英雄豪杰，如果有一种分类是把各自的房地产作品进行分类，那么按照高中低档分作三类是流行的一种分类。但是房地产开发已经到了策划包装的时代，这个高档中档低档有不少入调时尚进而流行于市的说法。
高档的房地产作品，可以说是高端，可以说是豪宅，也可以说是豪华型物业；中档的房地产作品，可以说是中端，可以说是美宅，也可以说是舒适型物业；低档的房地产作品，可以说是低端，可以说是良宅，也可以说是实用型、适用型物业。
流行于市的高中低分类也许可以可持续约定俗成的使用下去。自然，房地产业内人士常用的一种按照商品房住宅项目开发规划的综合容积率来分类的也慢慢的被人们所熟悉——
开发别墅的开发商，常常说我们只做低容积率的住宅作品。这可是名副其实的低调就是腔调。如果有同行请教是做哪一类低容积率的作品，得到的回答要么是做容积率0。2和以下的——这一类别墅一般就是高端的极品，独栋别墅为主的房地产作品。如果是做容积率0。4和以下的——这一类别墅一般就是高端的类独栋别墅和双拼别墅为主的房地产作品。如果是做容积率0。6和以下的——这一类别墅一般就是高端中端兼顾的联体别墅和叠加别墅为主的房地产作品。
开发建造高层为主的房地产住宅作品，例如小说里的金蝶苑，那这个容积率就是在3左右了。建造多层为主的房地产住宅作品，则容积率在1。6左右。上海建造高层住宅容积率后来设定容积率界限上限为2。5，那是与时俱进、后发制人的后话。
房地产开发分类还有就是按照规划功能分类。举例来说，到了某个房地产协会的碰头会，你看——这个老板是专门开发写字楼的，持有物业，资本运营；也可以全部出售，留下最顶端的几层，自己集团总部呆在物业顶楼一览众山小。那个老板是开发商住办综合体物业的，那他的人脉资源多多，朋友遍天下，大楼还没造好，商铺、办公楼、住宅都已经出手，参建、联建，预售、预定，心想事成。还有的老板只做大型商场，定向招商，嫁接品牌，倒也做得风生水起，回报可观，可圈可点。
房地产开发分类的还有一类，就是比较讲究实战和速战速决的——一种典型的老板说法是：哪个项目来钱快就做哪个项目。因为这几位老板的项目启动资金有限，更重要的是资金占用的时间更加有限。所以这几位老板未雨绸缪、寻找项目，定下的拿地标准就是这么一句掷地有声的话——哪个项目来钱快就做哪个项目！
房地产开发分类的还有一类，就是比较注重缘分和天时地利人和的——一种典型的老板说法是：可以拿下什么项目就做什么项目。因为这几位老板下海不久，人脉和与此相关的土地资源有限，所以用足资源，只要想开发，就绝不轻易放过一个可以开发的项目。
长白山下海经商的长河房地产公司，金蝶苑开发顺理成章、捷报频传，也是好好想想天天向上——手里干一个：金蝶苑；眼里看几个，货币三家不吃亏；准备拿一个，再接再励。
从以上啰里啰说房地产开发的分类来说，长河人的下一个开发项目，肯定是商品房住宅，到底拿哪一个项目？货比三家，精心布局，这几个都可以做，拿下哪一个就做哪一个。
为什么再做商品房住宅？地产家园的梦想还需要源源不断新的房源——长白山医院的江东父老伸长头颈、踮起脚尖，盼望着长河房地产公司下一个开发项目再传喜讯。开发金蝶苑给了十八套成本价的解困房源，下一个项目给多少套呢？长河房地产公司的老前辈“五老峰”到了第二次退休的时候，长河房地产公司是否都可以为他们安度晚年，把住房问题恰到好处的一一解决？长河房地产公司的一代创业团队，坚韧不拔，奋斗多年，公司是否可以开始考虑为他们改善住房增砖添瓦？
长白山医院的一院之长宣玉壶在长白山小白楼说得好——手中有房，心中不慌。长河房地产公司的哥俩好牛缘水、杨锦璋在金蝶苑小银楼说的，看似照搬照抄、上行下效，也是循规蹈矩、如实道来——手中有房，心中不慌。只不过这个房子的未来主人各领风骚、各不相同。
为什么可以货比三家？世界上怕就怕认真二字，开发房地产就最讲究认真。早在金蝶苑姐妹楼结构封顶，鞭炮的硝烟味道还未散去之际，长河房地产公司就开始了下一轮项目的商海探寻、大海捞针。到了长白山医院一院之长把下海经商救生圈再次正式亮相、暗号照旧，长河人一个个从容镇定、神定气闲，从商海里探出头来，献上自己的探寻所得，请公司最后定夺拍板。
《地产家园》人物系列著名的“五老峰”，虽然面临第二次退休，但是在长河房地产公司新一轮的发展运筹帷幄的时候，不甘落后，献计献策。
自诩为长河人倒开水的小家碧玉型美人——从小宁波到老宁波的黄杉，参加宁波同乡会一年四季春夏秋冬的四次聚会，得到不少信息。
黄杉推荐给长河房地产公司的项目信息是宁波同乡会牵头在上海的宁波同乡和同乡朋友，在上海宁波路上开发建造宁波大厦姐妹楼，一号楼是办公楼，二号楼是住宅楼。只要是宁波同乡会推荐的合作方都可以轻松愉快的参建联建！参建办公楼以一层为参建单位，参建住宅楼以一套为参建单位。项目开工以前的参建价格特别友好和优惠，办公楼每个平方米是人民币5000元，住宅楼每个平方米是5500元，都是按照项目建造的形象进度实际施工节点付款。接二连三的付款节点好记好懂：项目签约到开工打桩，定金加首付一共支付20%；结构到一半，再付30%、达到50%；结构封顶，支付20%、达到70%；项目竣工验收通过七日以内，支付30%、付清余款（按照业内惯例，仅留2%质量保证金一年后付完）。付了二，就要付三；付了二，收尾付三。接二连三，一点不差。
为金蝶苑拿地开发搭积木出过大力的老骥伏枥志在千里的老工程师秦凌生肖属兔，开发房地产也是动如脱兔。
自从金蝶苑开发开始以后，秦凌一直对相邻地块保持关注。漕河泾金蝶苑相邻地块都属于规划管理敏感地区，但是秦凌凭借着自己是老土地上的老工程师，规划进展，了如指掌。秦凌对长河房地产公司领导班子推荐了金蝶苑相邻地块的两个可以合作的项目。
秦凌推荐的第一块地块在金蝶苑的西面，距离地铁一号线更近，步行到一号线漕宝路车站是500米；土地面积更大，大约50亩。秦凌提供的在线第一手情况是，开发这块土地的房地产开发商是来自祖国宝岛台湾的老板，祖籍福建，经由福建做建材生意的同村籍贯老乡介绍，拿下了这块地，付了首付，正在筹集后续资金，寻找合适的合作伙伴。
秦凌推荐的第二块地块在金蝶苑的南面。如果说金蝶苑的土地形状是刀把式的，那么，加上这块总面积为8亩地的土地，金蝶苑和这块8亩地就成了一个形状完整的矩形地块。秦凌提供的8亩地土地在线第一手情况是——有一位老板五年前拿下这块地原来是想在上海近郊办工厂，来去方便，现在看看情况不错，不办工厂了，准备找个房地产老板卖个好价钱。五年前这块地拿下来，每一亩是20万，现在这个老板的心理价位是翻上几个跟斗，谁出的价位高就给谁！拿到钱，再到上海郊区其他地方去找地方盖厂房。一亩地给个十万块钱，可以拿到很好的地块造工厂。
“五老峰”里的老山东董越带来了从同济大学营造本科同班同学的房地产开发信息——上海医科大学系统下属某研究所，因为历史原因，研究项目的情景背景风景远景起了历史性的变化，上级部门已经正式发文同意研究所拿出研究所原来的篮球场和花房用地18亩，开发房地产，为研究所住房解困自筹资金，为研究所进一步转型发展自谋出路积累一部分发展基金。研究所领导的思路就是董越老同学介绍的财路——研究所开发用地合作办法：研究所只出地，不出一分钱现金，然后是从房地产开发收益中拿1000万人民币放到自谋出路的下一步转型发展事业中去。另外，从项目总体开发的房地产套数中，拿到合理的相当于土地价值的房源（扣除雷打不动的1000万人民币转型发展基金）作为研究所解困房源。一般情况下，谁给的房源越多就和谁合作。
长河人踌躇满志，长河人运筹帷幄。
到底看好哪一个项目？到底拿下哪一个项目？以后留足篇幅，小说详细叙说。
长河落日圆，五老峰新篇。
长河房地产公司接二连三，再谋新局，长河公司上上下下老老小小，东奔西跑，不亦乐乎。老将出马，一个顶俩。在这一回，记录五老峰推荐的金蝶苑以后的开发可选项目。后续项目，优选精选，响鼓重锤，自有后人。
常谦夫看看“五老峰”峰回路转，项目在线，为这一回写的是“峰回路转”——
峰险自有登攀人，
回声嘹亮精气神。
路在脚下何须问，
转盘市场一轮轮。
下一回，接着聊。
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房地产开发，讲究个可持续发展，讲究个未雨绸缪，讲究个承上启下……讲究来讲究去，用说书人的大白话来说，就是手里干一个、眼里看一个、心里想一个、兜里装一个。
这一回，就来说说这个房地产开发的讲究和长河房地产公司的讲究。
到上海开发房地产？蜂拥而上、摩肩接踵，纷至沓来、车水马龙。
到上海做什么项目的房地产？各具特色、想法不同，各有定位、各路英雄。
物以类聚，人以群分。到上海做房地产的各路英雄豪杰，如果有一种分类是把各自的房地产作品进行分类，那么按照高中低档分作三类是流行的一种分类。但是房地产开发已经到了策划包装的时代，这个高档中档低档有不少入调时尚进而流行于市的说法。
高档的房地产作品，可以说是高端，可以说是豪宅，也可以说是豪华型物业；中档的房地产作品，可以说是中端，可以说是美宅，也可以说是舒适型物业；低档的房地产作品，可以说是低端，可以说是良宅，也可以说是实用型、适用型物业。
流行于市的高中低分类也许可以可持续约定俗成的使用下去。自然，房地产业内人士常用的一种按照商品房住宅项目开发规划的综合容积率来分类的也慢慢的被人们所熟悉——
开发别墅的开发商，常常说我们只做低容积率的住宅作品。这可是名副其实的低调就是腔调。如果有同行请教是做哪一类低容积率的作品，得到的回答要么是做容积率0。2和以下的——这一类别墅一般就是高端的极品，独栋别墅为主的房地产作品。如果是做容积率0。4和以下的——这一类别墅一般就是高端的类独栋别墅和双拼别墅为主的房地产作品。如果是做容积率0。6和以下的——这一类别墅一般就是高端中端兼顾的联体别墅和叠加别墅为主的房地产作品。
开发建造高层为主的房地产住宅作品，例如小说里的金蝶苑，那这个容积率就是在3左右了。建造多层为主的房地产住宅作品，则容积率在1。6左右。上海建造高层住宅容积率后来设定容积率界限上限为2。5，那是与时俱进、后发制人的后话。
房地产开发分类还有就是按照规划功能分类。举例来说，到了某个房地产协会的碰头会，你看——这个老板是专门开发写字楼的，持有物业，资本运营；也可以全部出售，留下最顶端的几层，自己集团总部呆在物业顶楼一览众山小。那个老板是开发商住办综合体物业的，那他的人脉资源多多，朋友遍天下，大楼还没造好，商铺、办公楼、住宅都已经出手，参建、联建，预售、预定，心想事成。还有的老板只做大型商场，定向招商，嫁接品牌，倒也做得风生水起，回报可观，可圈可点。
房地产开发分类的还有一类，就是比较讲究实战和速战速决的——一种典型的老板说法是：哪个项目来钱快就做哪个项目。因为这几位老板的项目启动资金有限，更重要的是资金占用的时间更加有限。所以这几位老板未雨绸缪、寻找项目，定下的拿地标准就是这么一句掷地有声的话——哪个项目来钱快就做哪个项目！
房地产开发分类的还有一类，就是比较注重缘分和天时地利人和的——一种典型的老板说法是：可以拿下什么项目就做什么项目。因为这几位老板下海不久，人脉和与此相关的土地资源有限，所以用足资源，只要想开发，就绝不轻易放过一个可以开发的项目。
长白山下海经商的长河房地产公司，金蝶苑开发顺理成章、捷报频传，也是好好想想天天向上——手里干一个：金蝶苑；眼里看几个，货币三家不吃亏；准备拿一个，再接再励。
从以上啰里啰说房地产开发的分类来说，长河人的下一个开发项目，肯定是商品房住宅，到底拿哪一个项目？货比三家，精心布局，这几个都可以做，拿下哪一个就做哪一个。
为什么再做商品房住宅？地产家园的梦想还需要源源不断新的房源——长白山医院的江东父老伸长头颈、踮起脚尖，盼望着长河房地产公司下一个开发项目再传喜讯。开发金蝶苑给了十八套成本价的解困房源，下一个项目给多少套呢？长河房地产公司的老前辈“五老峰”到了第二次退休的时候，长河房地产公司是否都可以为他们安度晚年，把住房问题恰到好处的一一解决？长河房地产公司的一代创业团队，坚韧不拔，奋斗多年，公司是否可以开始考虑为他们改善住房增砖添瓦？
长白山医院的一院之长宣玉壶在长白山小白楼说得好——手中有房，心中不慌。长河房地产公司的哥俩好牛缘水、杨锦璋在金蝶苑小银楼说的，看似照搬照抄、上行下效，也是循规蹈矩、如实道来——手中有房，心中不慌。只不过这个房子的未来主人各领风骚、各不相同。
为什么可以货比三家？世界上怕就怕认真二字，开发房地产就最讲究认真。早在金蝶苑姐妹楼结构封顶，鞭炮的硝烟味道还未散去之际，长河房地产公司就开始了下一轮项目的商海探寻、大海捞针。到了长白山医院一院之长把下海经商救生圈再次正式亮相、暗号照旧，长河人一个个从容镇定、神定气闲，从商海里探出头来，献上自己的探寻所得，请公司最后定夺拍板。
《地产家园》人物系列著名的“五老峰”，虽然面临第二次退休，但是在长河房地产公司新一轮的发展运筹帷幄的时候，不甘落后，献计献策。
自诩为长河人倒开水的小家碧玉型美人——从小宁波到老宁波的黄杉，参加宁波同乡会一年四季春夏秋冬的四次聚会，得到不少信息。
黄杉推荐给长河房地产公司的项目信息是宁波同乡会牵头在上海的宁波同乡和同乡朋友，在上海宁波路上开发建造宁波大厦姐妹楼，一号楼是办公楼，二号楼是住宅楼。只要是宁波同乡会推荐的合作方都可以轻松愉快的参建联建！参建办公楼以一层为参建单位，参建住宅楼以一套为参建单位。项目开工以前的参建价格特别友好和优惠，办公楼每个平方米是人民币5000元，住宅楼每个平方米是5500元，都是按照项目建造的形象进度实际施工节点付款。接二连三的付款节点好记好懂：项目签约到开工打桩，定金加首付一共支付20%；结构到一半，再付30%、达到50%；结构封顶，支付20%、达到70%；项目竣工验收通过七日以内，支付30%、付清余款（按照业内惯例，仅留2%质量保证金一年后付完）。付了二，就要付三；付了二，收尾付三。接二连三，一点不差。
为金蝶苑拿地开发搭积木出过大力的老骥伏枥志在千里的老工程师秦凌生肖属兔，开发房地产也是动如脱兔。
自从金蝶苑开发开始以后，秦凌一直对相邻地块保持关注。漕河泾金蝶苑相邻地块都属于规划管理敏感地区，但是秦凌凭借着自己是老土地上的老工程师，规划进展，了如指掌。秦凌对长河房地产公司领导班子推荐了金蝶苑相邻地块的两个可以合作的项目。
秦凌推荐的第一块地块在金蝶苑的西面，距离地铁一号线更近，步行到一号线漕宝路车站是500米；土地面积更大，大约50亩。秦凌提供的在线第一手情况是，开发这块土地的房地产开发商是来自祖国宝岛台湾的老板，祖籍福建，经由福建做建材生意的同村籍贯老乡介绍，拿下了这块地，付了首付，正在筹集后续资金，寻找合适的合作伙伴。
秦凌推荐的第二块地块在金蝶苑的南面。如果说金蝶苑的土地形状是刀把式的，那么，加上这块总面积为8亩地的土地，金蝶苑和这块8亩地就成了一个形状完整的矩形地块。秦凌提供的8亩地土地在线第一手情况是——有一位老板五年前拿下这块地原来是想在上海近郊办工厂，来去方便，现在看看情况不错，不办工厂了，准备找个房地产老板卖个好价钱。五年前这块地拿下来，每一亩是20万，现在这个老板的心理价位是翻上几个跟斗，谁出的价位高就给谁！拿到钱，再到上海郊区其他地方去找地方盖厂房。一亩地给个十万块钱，可以拿到很好的地块造工厂。
“五老峰”里的老山东董越带来了从同济大学营造本科同班同学的房地产开发信息——上海医科大学系统下属某研究所，因为历史原因，研究项目的情景背景风景远景起了历史性的变化，上级部门已经正式发文同意研究所拿出研究所原来的篮球场和花房用地18亩，开发房地产，为研究所住房解困自筹资金，为研究所进一步转型发展自谋出路积累一部分发展基金。研究所领导的思路就是董越老同学介绍的财路——研究所开发用地合作办法：研究所只出地，不出一分钱现金，然后是从房地产开发收益中拿1000万人民币放到自谋出路的下一步转型发展事业中去。另外，从项目总体开发的房地产套数中，拿到合理的相当于土地价值的房源（扣除雷打不动的1000万人民币转型发展基金）作为研究所解困房源。一般情况下，谁给的房源越多就和谁合作。
长河人踌躇满志，长河人运筹帷幄。
到底看好哪一个项目？到底拿下哪一个项目？以后留足篇幅，小说详细叙说。
长河落日圆，五老峰新篇。
长河房地产公司接二连三，再谋新局，长河公司上上下下老老小小，东奔西跑，不亦乐乎。老将出马，一个顶俩。在这一回，记录五老峰推荐的金蝶苑以后的开发可选项目。后续项目，优选精选，响鼓重锤，自有后人。
常谦夫看看“五老峰”峰回路转，项目在线，为这一回写的是“峰回路转”——
峰险自有登攀人，
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